به گزارش سرویس اقتصادی جام نیوز، پایگاه تحلیلی-تبیینی برهان طی مصاحبه ای با دکتر بیت الله ستاربان به بررسی وضعیت مسکن و طرح های وزیر مسکن و شهر سازی پرداخت.

این پایگاه ضمن بررسی مختصر وضعیت مسکن آورده است:

نیاز به مسکن یکی از نیازهای مهم هر جامعه‌ای است که کمبود در این بخش و عدم تعادل در عرضه و تقاضای آن می‌تواند مشکلات زیادی را به جامعه تحمیل کند؛ لذا دولت به‌عنوان متولی مردم وظیفه مهمی در کنترل بازار مسکن بر عهده دارد. حدود یک سال و نیم است که از عمر دولت جدید می‌گذرد درحالی‌که توجه به بخش مسکن همواره یکی از شعارهای دولت بوده؛ اما تاکنون دولت چه اقداماتی در این حوزه انجام داده است؟

دکتر بیت‌الله ستاریان دراین‌باره می‌گوید: متأسفانه دولت‌ها تاکنون مشکل کمبود مسکن داشتند و همیشه در برخورد با این مسئله، صورت‌مسئله را پاک کردند و به‌نوعی خواستار حذف صورت‌مسئله بودند. در این دولت هم طی یک سال و نیم گذشته اقدامات خاصی صورت نگرفته است. دکتر بیت‌الله ستاریان کارشناس بخش مسکن اضافه می‌کند که ادعای دولت مبنی بر اعطای وام و یا راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن ناشی از این است که دولت صورت‌مسئله را خیلی کوچک می‌بیند و آن را واقع‌بینانه در نظر نمی‌گیرد.

عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران ادامه می‌دهد که: درواقع طرح‌هایی چون مسکن مهر، مسکن ویژه و مسکن اجتماعی به درد شرایط کنونی ایران نمی‌خورد و چاره‌ی کار نیست؛ بلکه دولت باید بتواند با ارائه یک طرح کامل و واقعی که در آن تأمین منابع مالی به‌خوبی در نظر گرفته شده باشد، مشکل مسکن را حل کند.

در ادامه گفتگوی برهان با دکتر بیت‌الله ستاریان را می‌خوانیم...

عملکرد دولت طی یک سال گذشته در حوزه مسکن را چطور ارزیابی می‌فرمایید؟ آیا دولت آقای روحانی توانسته مشکل کمبود مسکن را حل کند؟

به نظر من، کشور ما همیشه در بخش مسکن از افراط و تفریط رنج می‌برد و آقایان نیکزاد (در دولت قبل) و آخوندی (در دولت فعلی) دچار این مشکل هستند. اگر آقای نیکزاد بی‌محابا و بدون مطالعه و سنجش، دست به اقداماتی زد که در بخش ساختمان باعث اتلاف سرمایه و عواقب خطرناکی برای جامعه شد، آقای آخوندی هم فعالیت‌ها را متوقف کرد و با تردید به هر اقدامی نگاه کرد که این هم آفت بزرگی است.

وزارت راه و شهرسازی در یک سال و نیم گذشته تقریباً هیچ فعالیت مفیدی نداشته است. همیشه در حد حرف و مطالعه صحبت‌هایی شده و طرح‌هایی ارائه شده که هدف مشخصی نداشته است؛ درحالی‌که خود ما از اواخر دولت آقای خاتمی مسئله‌ی سیاه‌چاله‌ی مسکن در اقتصاد را مطرح کردیم. همان‌طور که مطلع هستید، مسکن تبدیل به پارامتر بسیار سنگینی در اقتصاد ما شده است و امروز در بخش مسکن عرضه‌ی بسیار کم و نیاز فراوانی داریم.

امکان دارد در مورد سیاه‌چاله‌ی مسکن توضیحات بیشتری بفرمایید؟



ازاین‌رو، نوعی تورم حتی در دوره‌ی رکود به ما تحمیل شده است؛ یعنی در اقتصاد ما، تورم در دوران رکود ناشی از بخش مسکن است؛ وگرنه رکود تورمی معنا ندارد و کمتر در اقتصاد دیده می‌شود.

در حقیقت، درحالی‌که بخش معاملات راکد است و هیچ معامله‌ای صورت نمی‌گیرد، خود مسکن و بعضی از کالاهای مرتبط با آن شروع به رشد می‌کنند. هنگامی‌که رکود از بین می‌رود، بلافاصله جهش سنگینی در بازار مؤثر و تقاضای مؤثر ایجاد می‌شود. حال سؤال اینجاست که چرا تاکنون کسی به فکر این سیاه‌چاله‌ی اقتصادی و راه‌حل آن نبوده است؟

علت این است که بازدهی بخش مسکن به خاطر کسب مسکن بسیار بالاست و درنتیجه، تمام سرمایه‌ها را به سمت خود جذب می‌کند. اگر در هر نقطه‌ای از اقتصاد قصد سرمایه‌گذاری داشته باشیم، با این مشکل مواجه خواهیم شد. چرا بورس، کشاورزی و صنعت در کشور ما نمی‌تواند به‌خوبی رشد کند؟ علت آن است که در هر سرمایه‌گذاری 10 تا 30 درصد سود نصیب سرمایه‌گذار می‌شود؛ در‌حالی‌که در بخش مسکن ارقام سود بسیار بیش از این است؛ بنابراین، سرمایه‌گذاران بلافاصله دارایی‌های خود را تبدیل به ملک می‌کنند.

دلیل سود بالا در بخش مسکن چیست که همه سرمایه‌گذاران را به سمت خود جذب می‌کند؟



دلیل این فاجعه در اقتصاد ما این است که ازیک‌طرف، مسکن در تعادل و شاخص خود نیست. از طرف دیگر، وقتی مسکن چنین ارزش‌افزوده‌ی بالایی دارد، یقیناً بر کالاهای دیگر و کالاهای مرتبط با خود نیز تأثیر می‌گذارد. کالاهای مرتبط با بخش مسکن هم پرتعداد است و این امر به اقتصاد ما فشار می‌آورد.

دولت همیشه این کار را وظیفه‌ی راه و شهرسازی می‌داند؛ غافل از اینکه کل تیم اقتصادی باید برای مسکن یک راه‌حل اساسی بیندیشند. به‌علاوه، نباید فریب این نکته را بخورند که رکود حاکم است و قیمت هیچ کالایی، ازجمله مسکن، افزایش پیدا نکرده است. درواقع، باید توجه کرد که قیمت‌ها ظاهراً در بازار افزایش نیافته است.

مسئولان با استناد به آمار، ادعا می‌کنند که قیمت مسکن در گذشته افزایش پیدا کرده، اکنون به تعادل رسیده و تولید با عرضه مساوی شده است. متأسفانه دولت‌ها همیشه در برخورد با این مسئله، صورت آن را پاک کرده‌اند و منکر کمبود مسکن شده‌اند. این نوع تفسیر کردن به این معناست که قصد دارند صورت‌مسئله را حذف کنند.

مسکن مهر تاکنون به چه میزان توانسته است پاسخگوی این تقاضای عظیم شود؟



واقعیت این است که میلیون‌ها کسری در بخش مسکن وجود دارد و سالانه دو و نیم میلیون به آن اضافه می‌شود؛ در‌حالی‌که از قبل بدهی زیادی باقی‌مانده است. مثلاً با اعلام مسکن مهر، چهار میلیون نفر ثبت‌نام کردند؛ اما تقریباً هیچ‌یک از آن‌ها تحویل داده نشد. درواقع، 300-400 هزار واحد بیشتر تحویل ندادیم و بقیه هم (که اعلام کردند و آمار مسکن را به یک و نیم میلیون رساندند) شامل تعاونی‌هایی بودند که انتهای کارشان بوده است؛ 10 میلیون تومان به این‌ها وام دادند و جزو آمار مسکن مهر محسوب شدند.

یعنی 700 هزار واحد مسکونی که تحویل داده شد، مشمول این مسئله است و در آمار محسوب می‌شوند. جواز این‌ها 15 سال قبل صادر شده بود؛ حال چطور ممکن است که جزو مسکن مهر باشند؟ ازیک‌طرف، حدود 3 میلیون نفر از کسانی که در سال‌های 87 و 88 ثبت‌نام کردند، هنوز به دنبال مسکن هستند. از طرف دیگر، سالانه افزایش متقاضی به چشم می‌خورد؛ نتیجه می‌گیریم که کسری بزرگی وجود دارد.

سؤال اصلی اینجاست که چرا رکود ایجاد می‌شود؟ پاسخ این است که چون مردم قدرت خرید ندارند، تقاضای مؤثر پایین می‌آید و نقدینگی را دچار تردید می‌کند که وارد بخش مسکن بشود یا خیر (چون معامله‌ی کلان و بزرگی محسوب می‌شود). دولت باید این مشکل را حل کند و شرایطی ایجاد کند که به تعداد تمام خانوارها، مسکن موجود باشد؛ یعنی سالانه قدرت تولید یک و نیم میلیون واحد مسکونی را داشته باشیم و هرچقدر اراده کنیم، بتوانیم تولید آن را افزایش دهیم.

به‌این‌ترتیب، شاخص افزایش مسکن نیز مثل کالاهای دیگر می‌شود. متأسفانه قیمت مسکن در دهه‌های قبل صد برابر شده است؛ درحالی‌که این اتفاق وحشتناک برای هیچ‌یک از کالاهای دیگر رخ نداده است. به عبارتی، ده هزار درصد افزایش قیمت حتی در ریال و طلا و میانگین شاخص‌های کالا دیده نشده است. این مسئله بسیار حیاتی است و باید فکری به حال آن کرد.

دولت برای حل این مشکل تاکنون چه اقداماتی انجام داده؟ آیا طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش وام مسکن می‌تواند راه‌حل مناسبی باشد؟



انتظار می‌رفت که این دولت اندیشمندانه‌تر رفتار کند، ولی متأسفانه هنوز هیچ برنامه‌ای ارائه نداده است. فقط دو سه پیش‌نیاز طرح را مثل افزایش وام و صندوق‌های مسکن ارائه داده است که اجزا و بندهایی از یک طرح جامع و کامل به شمار می‌روند. امروز صحبت از طرح جامع در میان است؛ حال‌آنکه چنین طرحی الآن موجود نیست. طرح جامعی که دوازده سال قبل تهیه شده بود، اشکالات متعددی داشت و به همین دلیل نیز اجرا نمی‌شود. درواقع، آن طرح هم صورت‌مسئله را کوچک در نظر گرفته بود.

متأسفانه در بسیاری از دستگاه‌های دولتی، برای اینکه مسئله قابل حل شود، صورت‌مسئله را کوچک می‌بینند و آن‌را واقع‌بینانه در نظر نمی‌گیرند. در بطن مطالعات متوجه می‌شویم که صورت‌مسئله بسیار عظیم‌تر و وسیع‌تر است.

به‌این‌ترتیب، به‌یک‌باره سهم مسکن در سبد خانوار از 35 بالاتر می‌رود و به 50 می‌رسد. در بعضی از گروه‌های خانواری هم به 70-80 درصد می‌رسد. این امر یعنی فاجعه و خطر بزرگی در حال وقوع است. ما به‌جای اینکه طرح و راه‌حل بدهیم، صورت‌مسئله را خیلی کوچک می‌بینیم و ادعا می‌کنیم که مشکل مسکن ما این است که وام نداریم. اگر خاطرتان باشد، زمانی صحبت از اعطای صد هزار وام 80 میلیونی بود. اساساً مشکل ما در خرید این مقدار وام نیست. این صرفاً یک شوک کوچک است تا بازار حرکت کند و دولت از رکود خارج شود؛ اما بلافاصله بعد از 9 ماه تا یک سال دوباره به رکود برمی‌گردد.

درواقع، این وام‌ها جزئی از طرح مالی کلان هستند و به‌خودی‌خود طرح محسوب نمی‌شوند. می‌گویند 200 هزار فقره وام می‌دهیم؛ اما حتی 50 هزار تا هم نمی‌توانند بدهند. به‌محض اینکه به 50 هزار وام برسد، همه‌ی بانک‌ها دست از کار می‌کشند. 200 هزار وام 80 میلیون تومانی یعنی 16 هزار میلیارد تومان. آیا چنین توانی برای پرداخت آن وجود دارد؟

به‌علاوه، سالانه 750-800 هزار خانوار جدید تشکیل می‌شود که می‌خواهند خانه بخرند. کدام‌یک می‌توانند از عهده‌ی این کار بربیایند؟ از این تعداد، 100 هزار خانواده به کمک خانواده‌ها یا ارث، صاحب‌خانه می‌شوند؛ اما 700 هزار خانوار دیگر نیازمند تسهیلات هستند. این 700 هزار خانوار سه دسته می‌شوند. قسمت اول قدرت خرید یا اجاره را دارند. دسته‌ی دوم دست به مهاجرت معکوس می‌زنند. مهاجرت معکوس یعنی کسی که خانه می‌خرد یا اجاره می‌کند، قدرت ندارد در شأن خانه‌ی پدری بخرد؛ بلکه چند خیابان پایین‌تر می‌رود.

دسته‌ی سوم هم حاشیه‌نشین می‌شوند و بخشی هم جدا از هم زندگی می‌کنند. اگر به شما نان نرسد، 24 ساعت غذا نمی‌خورید. چون مسکن هم مانند نان جزء کالاهای حیاتی است این دسته هم یک سال مسکن را به این شکل تحمل می‌کنند؛ اما همان‌طور که بعد از 48 ساعت فرد از گرسنگی می‌میرد، حیات اجتماعی آن‌ها هم بعد از یک سال می‌میرد، از هم جدا می‌شوند یا دچار مشکلات متعدد می‌شوند. متأسفانه این اتفاق در جامعه‌ی ما در حال وقوع است. پس باید یک طرح جامع ارائه شود. توصیه‌ی من به دولت این است که با تمام توان به بحث مسکن توجه عمیق کند؛ دچار حواشی مسکن نشود تا دوباره شاهد 150 درصد افزایش نباشیم و تحلیل‌های خوش‌بینانه‌ی ما به هم نریزد.

به نظر شما دولت باید چه اقداماتی انجام دهد؟



برای دیدن صورت‌مسئله‌ی واقعی، به طرح واقعی نیاز داریم؛ ولی دولت متأسفانه تابه‌حال چنین پتانسیلی از خود نشان نداده است. طرح باید در سه بخش، کامل باشد که یکی از آن‌ها تأمین منابع مالی است. در این بسته باید عواملی مثل تسهیلات، صندوق‌های مسکن، رهن ثانویه، مسکوکات و فاینانس و منابع خارجی دیده شود. دقت کنید که بخش خصوصی قدرت استفاده از منابع خارجی را ندارد؛ چون اقتصاد ما هنوز بسته است. ما نمی‌توانیم برای ملک از بانک‌های خارجی وام بگیریم؛ چون دولت به ما اجازه نمی‌دهد. این کار خطاست و ما باید بتوانیم از منابع خارجی استفاده کنیم. باید پذیرفت که منابع داخلی کفاف تولید دو و نیم میلیون واحد مسکونی در سال را نمی‌دهد.

به‌عبارت‌دیگر، بخش مالی باید به‌قدری جامع باشد که بتوان یک‌دفعه منابعی در حد چهارصد هزار میلیارد تومان پیش‌بینی کرد. برای تولید یک میلیون واحد مسکونی، به چنین ارقامی نیاز است. از طرف دیگر، باید بخش ساخت و تکنولوژی ساخت را پیش‌بینی کرد. تکنولوژی ساخت را باید دگرگون کرد؛ چون ساخت سنتی توان محدودی دارد. حتی اگر منابع هم موجود باشد، بیشتر از 850 واحد سکونی نمی‌توان تولید کرد؛ زیرا مصالح سنتی به ما اجازه‌ی این کار را نمی‌دهد. درواقع، این روش برای کارخانه‌های مدرن و پیش‌ساختگی به روش ساخت مدرن ایجاد نشده است. در ساخت سنتی، واحدهای مسکونی به مدت طولانی ساخته می‌شود، اتلاف مصالح بسیار زیاد و به نیروی کار فراوانی نیاز است؛ بنابراین، باید زیرساخت‌ها را تغییر دهیم و فکری به حال اصلاح کارخانه‌ها کنیم. دولت باید تسهیلاتی ایجاد کند تا به کمک آن بتوان این مشکلات را حل کرد.

مشکل دیگر بحث نرم‌افزاری مسئله، یعنی قوانین دست و پاگیر است. دولت باید تمام قوانین دست‌و‌پا‌ گیر را در تأمین منابع، اجرا، اخذ مجوزها و غیره از جلوی راه مردم بردارد. به‌علاوه، بخش خصوصی باید به شهرک‌سازی و تأمین زیرساخت شهرک‌ها بپردازد.

درمجموع، دولت سه وظیفه‌ی فوق را دارد و باید در این سه بخش فعال باشد. یک سال و نیم از کار دولت گذشت و دو سال و نیمِ باقی‌مانده هم می‌گذرد. پس نباید وقت‌گذرانی کند. در دوره‌ی بعدی این معضل خطرناک‌تر خواهد شد و به نظر می‌رسد که در انتهای سال 93 و اوایل سال 94 ما دچار حاشیه‌نشینی بسیار وحشتناکی خواهیم شد. اسم مدرن آن را اسکان غیررسمی گذاشته‌اند؛ ولی من به آن کپرنشینی می‌گویم. درواقع، امروز حتی در شهرهای بزرگ هم چیزی شبیه کپرنشینی حاکم شده است که فاجعه است.

به‌این‌ترتیب، گرفتار هزینه‌ی اقتصادی بسیار سنگینی در شهر خواهیم شد و به‌تبع آن، زمینه‌ی ناهنجاری‌های اجتماعی و سیاسی و فرهنگی ایجاد می‌شود. آنگاه می‌خواهیم با افزایش بودجه‌ی فرهنگی و امنیتی آن را جبران کنیم.

این کار اشتباه است؛ چون باید به ریشه‌ی معضل پرداخت. باید بپذیریم که علت حاشیه‌نشینی گرانی مسکن است. هیچ دولتی دقت نکرده که ریشه‌ی این مشکل در مسکن است و وام مسکن، بهداشت روانی جامعه را به خطر می‌اندازد. متأسفانه امروز مشکل مسکن یکی از مشکلات روانی همه‌ی جوان‌هاست. هر خانواده‌ای که در حال شکل‌گیری است، مستأجر است یا اصلاً مسکن ندارد یا زن و شوهر مجبورند جدا از هم زندگی کنند. این اتفاقات بهداشت روانی جامعه‌ی ما را به خطر می‌اندازد و هزینه‌ی اقتصادی نیز به‌دنبال دارد.

چرا تابه‌حال دولت اقداماتی در این زمینه انجام نداده است؟



علت این است که مسکن را نمی‌شناسند. اساساً وزارت مسکن همواره حیاط‌خلوت دولت‌ها بوده است و هیچ‌وقت اهمیتی را که برای وزارت اقتصاد و کشور و خارجه قائل‌اند، به وزارت مسکن نمی‌دهند؛ در‌حالی‌که همین مسکن در حال نابود کردن تمام جامعه است، جرم ایجاد می‌کند، بهداشت روانی و اجتماعی را به خطر انداخته است، اقتصاد را می‌بلعد و با تورمی که در جامعه ایجاد می‌کند همه‌ی بخش‌های اقتصادی را جذب می‌کند.

اگر الآن یک طرح کشاورزی یا صنعتی بدهید، بلافاصله بخش مسکن منابع آن را جذب خواهد کرد؛ بنابراین، مسکن در حال از بین بردن کشاورزی و صنعت نیز هست. مسکن اجتماعی، مسکن دولتی، مسکن ویژه، مسکن شهری، مسکن مهر و این نوع طرح‌ها برای شرایط کشور ما مناسب نیست. این طرح‌ها برای زمانی است که مثل کشورهای اروپایی، مسکن در حالت تعادل به سر می‌برد و باوجوداین، یک بخش و دهک از جامعه هنوز قدرت خرید و اجاره‌ی مسکن را ندارد. در این مرحله، این نوع طرح‌ها را اجرا می‌کنند.

یکی از مشکلات بخش مسکن این است که از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده؛ چرا در کشور ما وضعیت این‌گونه است؟ آیا در کشورهای دیگر هم این‌طور است؟ برای تغییر این وضعیت چه اقداماتی باید صورت بگیرد؟

کمبود مسکن در کشور ما حرف اول را می‌زند و در 50 سال گذشته، نسبت به همه‌ی کالاها افزایش پیدا کرده است. اگر آمریکا و اروپا هم همین شرایط مسکن را داشتند، مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای می‌شد.

پتانسیل مسکن در ایران همین است. اگر بخواهیم این پتانسیل را از آن بگیریم، باید تولید آن‌را به‌قدری بالا ببریم که با تمام کالاهای دیگر برابری کند. درواقع، مثل پرتقالی باشد که هر موقع اراده ‌کنیم، می‌توانیم آن را در بازار پیدا کنیم. ولی اگر این مسکن کسر باشد، تبدیل به سرمایه‌ای خواهد شد.

در بسیاری از کشورها هر کالایی که کسر باشد و بدانند که مدام در حال افزایش است، سرمایه‌ای می‌شود، مانند طلا. این کالا مدتی سرمایه‌ای می‌شود تا به تعادل برسد. شاخص افزایش قیمت مسکن در کشور ما (از سال 1367 به بعد) نسبت به کالاهای دیگر، دو تا دو و نیم برابر شده است.

دولت متأسفانه در این زمینه هیچ کاری نکرده و هنوز درگیر حل مسائل گذشته مثل مسکن مهر است. به نظر من، به‌جای آن، باید سرمایه و انرژی را روی طرح جامع مسکن بگذارد. مسکن اجتماعی، مسکن دولتی، مسکن ویژه، مسکن شهری، مسکن مهر و این نوع طرح‌ها برای شرایط کشور ما مناسب نیست. این طرح‌ها برای زمانی است که مثل کشورهای اروپایی، مسکن در حالت تعادل به سر می‌برد و باوجوداین، یک بخش و دهک از جامعه هنوز قدرت خرید و اجاره‌ی مسکن را ندارد. در این مرحله، این نوع طرح‌ها را اجرا می‌کنند.

دولت جمهوری اسلامی اگر زمانی با این شرایط مواجه شد که مسکن در سبد خانوار به 10 درصد برسد، قیمت مسکن افزایش پیدا نکند و تورم آن نرمال باشد، برای دهکی که نمی‌تواند مسکن تهیه کند، طرح اجتماعی و مسکن اجتماعی تدارک ببیند، 100 هزار مسکن تولید کند و با تسهیلات خاصی در اختیار آن‌ها بگذارد؛ ولی وقتی مسکن در سبد خانوار 50 درصد است، یعنی دهک‌های میانی و حتی بالای میانی دچار مشکل مسکن هستند. پس به‌این‌ترتیب به‌جای طرح اجتماعی، باید طرحی ارائه داد که همه را تحت پوشش قرار دهد.

310