روز گذشته اولین صندوق زمین‌وساختمان در بازار سرمایه با حضور وزرای راه‌وشهرسازی و اقتصاد‌ و‌ دارایی، توسط بزرگ‌ترین گروه سرمایه‌گذاری وابسته به یک بانک دولتی، تشکیل و به‌صورت نمادین افتتاح شد. «دولت» در آخرین روز هفته‌ای که به این عنوان، نامگذاری شده، از امکانات خود برای ایجاد نهادی که مستقیما، مسوولیت تحریک عرضه مسکن ـ رونق غیرتورمی ـ را برعهده دارد، بهره گرفت تا هم پاسخ منتقدان برنامه‌های بخش مسکن از بابت تورم‌زا خواندن سیاست‌هایی همچون افزایش وام خرید را داده باشد و هم اینکه به بسازوبفروش‌ها بابت مزایای تامین‌مالی غیربانکی پروژه‌ها جهت ترغیب آنها به استفاده از امکانات بازار سرمایه پیام دهد.



به گزارش دنیای اقتصاد، صندوق زمین‌وساختمان– نسیم- وابسته به بانک ‌مسکن، قصد اجرای پروژه‌ای به ظرفیت 60 واحد مسکونی در قالب یک برج در منطقه22 تهران را دارد که برای تامین 42 درصد از کل هزینه‌های ساخت و اجرای آن، از روز گذشته اقدام به پذیره‌نویسی از متقاضیان سرمایه‌گذاری کرده است.

ارزش کل این پروژه با احتساب قیمت زمین، عوارض ساخت و هزینه‌های احداث، حدود 36میلیارد تومان برآورد شده که 15میلیارد تومان آن از طریق جذب نقدینگی سرمایه‌گذاران و مابقی منابع مالی توسط مالک پروژه تامین می‌شود.



صندوق زمین‌وساختمان، شیوه‌ای متفاوت از «ساخت‌وسازهای مشارکتی و در عین حال خرید مسکن» را شامل می‌شود به طوری که مالک زمین -فرد حقیقی یا حقوقی در نقش سازنده، بسازوبفروش، انبوه‌ساز یا شرکت ساختمانی- برای تامین هزینه‌های ساخت‌وساز، از طریق تاسیس این صندوق، نقدینگی‌های خُرد متقاضیان مسکن و همچنین متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار املاک را جذب می‌کند و پس از ساخت‌وساز و فروش آپارتمان‌ها، عواید حاصل از پروژه را به نسبت شراکت سرمایه‌گذاران، بین آنها تقسیم می‌کند. آنچه در این صندوق‌ها، تفاوت ساخت‌وساز تلقی می‌شود به نوع مشارکت سرمایه‌گذاران در مقایسه با سایر ساخت‌وسازهای مشارکتی مربوط است. تا قبل از راه‌اندازی صندوق زمین‌وساختمان، دو نوع ساخت‌وساز مشارکتی به ترتیب شامل «پیش‌خرید» و «تخریب و نوسازی ساختمان‌های قدیمی» رواج داشت که در هر دو، فرد سرمایه‌گذار یا شریک سازنده باید مبلغ قابل‌توجهی را به‌عنوان سهم خود در ابتدای پروژه به مالک یا سازنده ارائه می‌کرد. در این دو شکل، به دلیل نیاز وجه چند ده میلیون تومانی برای ورود به پروژه، عملا متقاضیان مسکن در گروه‌های میان‌درآمد و پایین‌تر، امکان پیش‌خرید نداشتند ضمن اینکه تعداد افراد مشارکت‌کننده در یک پروژه پیش‌فروش حداکثر به اندازه تعداد واحدهای مسکونی آن پروژه است که در نتیجه، سازنده ناگزیر از استفاده از تسهیلات بانکی خواهد بود.



اما در قالب صندوق زمین‌وساختمان، از یکسو ساخت‌وساز با پول انبوه سرمایه‌گذاران و بدون استفاده از منابع بانکی، تامین مالی می‌شود و از سوی دیگر، به دلیل تبدیل سهام پروژه به قطعات 1000 تومانی، افراد با کمترین آورده نقدی و معادل یک چند هزارم ارزش یک مترمربع آپارتمان، می‌توانند در پروژه شریک شوند.دولت روز گذشته اولین صندوق زمین‌وساختمان را با امکانات دولتی افتتاح کرد تا بلکه بخش خصوصی و انبوه‌سازان علاقه‌مند به وام بانکی نیز متقاعد شوند از مسیر بالقوه بازار سرمایه استفاده کنند و خیلی سریع تعداد صندوق‌ها را افزایش دهند.



 تحویل مسکن در 96 به قیمت 93



محاسبات و بررسی‌های «دنیای ‌اقتصاد» نشان می‌دهد: در صندوق «نسیم»، قیمت تمام شده هر مترمربع از آپارتمان‌هایی که قرار است ظرف 30ماه احداث شوند، مترمربعی 4 میلیون و 400 هزار تومان در نظر گرفته شده که در این صورت، با توجه به امکان سرمایه‌گذاری کم درآمدترین مردم در این صندوق با مبلغ 1000 تومان، افراد می‌توانند با حداقل سرمایه‌گذاری در آن، یک‌ چهار هزارم هر مترمربع از این واحدها را صاحب شوند. در صندوقی که دیروز پذیره‌نویسی آن برای جذب منابع مالی ساخت از سرمایه‌گذاران شروع شد، مطابق مقررات صندوق‌های زمین‌وساختمان، قیمت تمام‌شده مقطوع تعیین شده است. به این ترتیب، افرادی که امروز با دریافت یونیت‌های سرمایه‌گذاری، در این پروژه شریک می‌شوند، چنانچه در طول 30ماه آینده متناسب با توان مالی‌شان، سهام خود را معادل متراژ یک آپارتمان مسکونی، از طریق خرید یونیت‌های بیشتر از فرابورس، تکمیل کنند، در سال96 یک واحدمسکونی با قیمت سال93 صاحب خواهند شد.



پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد در طول سه سال آینده با توجه به تجربه‌های سال‌های قبل، احتمال دارد سالی متوسط 20درصد رشد قیمت در بازار ملک ایجاد ‌شود، ضمن اینکه ابتدای سال96 همزمان خواهد بود با اوج دوره رونق که قیمت‌ها در آن زمان حتما از سطح فعلی بالاتر قرار می‌گیرد. با مجموعه این امکانات و تسهیلات نهفته در صندوق‌های زمین‌وساختمان که عمدتا طرف تقاضای مسکن را منتفع می‌کند، پیش‌بینی‌ مسوولان بازار سرمایه و همین‌طور وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد این بار این صندوق مشتری پیدا کند! اواخر سال87 بعد از گذشت یک‌سال از تصویب مقررات اولیه صندوق زمین ‌و ساختمان، وزارت مسکن اولین صندوق را تحت عنوان «چشمه» با حمایت وزارت راه‌وشهرسازی راه‌اندازی کرد اما مدتی بعد بدون حتی یک ریال جذب سرمایه و به دلیل فراهم نبودن بستر این صندوق پا نگرفته، منحل شد. با این حال، روز گذشته عوامل بازار سرمایه و بانک مسکن درباره نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در صندوق نسیم اعلام کردند: سرمایه‌گذاران در این صندوق  در سه سال آینده سالی حداقل 26درصد سود خواهند کرد که البته نرخ سود در طول 30ماه آینده شاید از این رقم هم بیشتر باشد.



 دماسنج «مسکن» آمد



روز گذشته عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی در مراسم آغاز به کار اولین صندوق زمین ‌و ساختمان، فعالیت این نهاد را به دماسنج دقیق بازار مسکن تشبیه کرد و گفت: در بازار مسکن تاکنون، مرجعی که بتواند اطلاعات دقیق مبتنی بر واقعیت‌های بازار را درباره دوره‌های رکود و رونق و همچنین قیمت مسکن ارائه کند وجود نداشت اما با فعالیت این صندوق‌ها در بازار سرمایه، به‌واسطه رفتار سهامداران و متعاملین واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق، علامت‌های دقیق و روشنی درباره وضعیت بازار مسکن منتشر می‌شود.



آنچه آخوندی درباره کارکرد دماسنج‌گونه صندوق زمین‌وساختمان می‌گوید، به این صورت است که مثلا هنگامی که ارزش معاملاتی سهام (یونیت) سرمایه‌گذاران صندوق در فرابورس افزایش پیدا می‌کند و تقاضا برای خرید یونیت‌ها نیز بیشتر می‌شود، نشانه‌ای حاکی از رونق و صعود قیمت مسکن به فعالان بازار داده خواهد شد و برعکس، زمانی که تمایل به سرمایه‌گذاری در صندوق کاهش می‌یابد، می‌توان علامت رکود و کاهش قیمت را دریافت کرد. آخوندی دیروز تصریح کرد: فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان علامت درستی از قیمت مسکن به مردم خواهند داد.



 به فکر تشکیل بازار رهن‌ثانویه



وزیر راه‌وشهرسازی از مسوولان بازار سرمایه خواست، در کنار ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان که طرف عرضه را تقویت مالی می‌کند، زنجیره کامل و متنوعی از تامین مالی بخش مسکن توسط ظرفیت‌های بورسی را در همه بخش‌ها از تهیه زمین، ساخت، فروش و حتی بهره‌برداری و اجاره‌داری آپارتمان‌ها ایجاد کنند. آخوندی سپس افزود: جلسه امروز نشان داد دوستانی که از برنامه وزارتخانه در بحث صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش وام خرید انتقاد می‌کردند کمی عجله به خرج دادند چون دولت امروز با ایجاد این صندوق، تامین مالی بخش مسکن را ابتدا از سمت عرضه شروع کرد. ضمن اینکه ما از یک‌سال پیش دنبال تشکیل صندوق زمین ‌و ساختمان بودیم.  آخوندی در دفاع از صندوق زمین‌ و ساختمان افزود: این صندوق‌ها هم عرضه و هم تقاضا را همزمان تامین‌مالی می‌کند. 



وزیر راه‌وشهرسازی تشکیل بازار رهن‌ثانویه را نیز از وزارت اقتصاد و رئیس سازمان بورس خواستار شد و گفت: هم‌اکنون ابعاد بازار رهن مسکن در ایران در مقایسه با سایر کشورها خیلی محدود است. در کشورها، این بازار تا چندبرابر تولید ناخالص داخلی، ظرفیت وام‌دهی دارد اما در ایران از کل تولید ناخالص داخلی هم کمتر است. یک راه تقویت بازار رهن، ایجاد بازار رهن‌ثانویه است. در قالب رهن‌ثانویه، مطالبات بانک‌های وام‌دهنده به متقاضیان مسکن، به اوراق بهادار تبدیل و تنزیل می‌شود و سپس با فروش اوراق در بازار ثانویه، مجددا منابع مالی در اختیار بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات جدید فراهم می‌شود.



آخوندی در بیان ضرورت بسط بازار رهن مسکن گفت: غالب جمعیت ایران جوان است و این گروه سنی قطعا بدون استفاده از صندوق پس‌انداز مسکن و دریافت وام خرید نمی‌تواند هزینه تامین مسکن خود را تهیه کند. جوانان برای این کار، به درآمدهای آینده خود وابسته هستند و همچون خانوارهای سالخورده، پس‌اندازی از گذشته برای خرید مسکن ندارند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، صندوق‌های زمین و ساختمان، 7 مزیت اقتصادی برای متقاضیان مسکن به همراه دارد. سرمایه‌گذاران صندوق را متقاضیان مسکن دارای کمترین پس‌انداز و اندوخته مالی و همچنین تقاضای سرمایه‌ای– کسانی که با هدف سودجویی به دنبال بازار ملک هستند- تشکیل می‌دهد. دیروز در جریان پذیره‌نویسی صندوق نسیم،30 درصد کل واحد‌های سرمایه‌گذاری یعنی به اندازه 5 میلیارد تومان از هر سهام صندوق توسط متقاضیان خریداری شد.