به گزارش همشهری، فصل تابستان، پر جنب و جوش‌ترین مقطع بازار مسکن است که حتی در دوران رکود نیز رشد معاملات و مبایعه‌نامه‌ها را برای این بازار به ارمغان می‌آورد اما امسال این فصل با انتهای دوره هیجانی و ابتدای دوره بلاتکلیفی بازار مواجه شده و شرایط سختی برای اجاره‌نشین‌ها ایجاد کرده است.

• اجاره‌نشینی و خوش‌نشینی؟

اثرپذیری بازار رهن و اجاره از قیمت مسکن، امری است غیرقابل‌انکار و شرایط مختلف به شیوه‌های متفاوت بروز می‌کند. مثلاً 2سال پیش وقتی در شرایط رکودی بازار مسکن، نرخ سود بانکی کاهش یافت، صاحبخانه‌ها که 3سال هیچ سودی از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کسب نکرده بودند یکباره نسبت مبلغ رهن به قیمت واحد مسکونی را به یک‌سوم رساندند تا کاهش حاشیه سود اجاره‌داری را جبران کنند زیرا در این شرایط حاشیه سود اجاره‌داری به 6درصد، یعنی یک‌سوم نرخ سود بانکی رسیده بود.

در این وضعیت عملاً مبلغ رهن یک آپارتمان 300میلیون تومانی تا 100میلیون تومان افزایش یافت که معادل اجاره ماهانه 3میلیون تومانی بود. در نقطه مقابل، وقتی در سال‌های 90و 91قیمت مسکن 2برابر شد، به‌واسطه رکود تورمی اقتصاد و نرخ بالای سود بانکی، صاحبخانه‌ها سود قابل‌قبولی از محل اجاره‌داری کسب می‌کردند و اگرچه در همان شرایط نیز نرخ رهن و اجاره‌بها را بالا بردند اما باز هم نسبت مبلغ رهن به قیمت آپارتمان از 4کمتر نشد و مبلغ رهن یک آپارتمان 300میلیون تومانی از 75میلیون تومان (معادل 2.250میلیون تومان اجاره) فراتر نرفت.

اما حالا، گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد در بازار مسکن امسال، اثرپذیری بازار اجاره از قیمت مسکن به شکلی دیگر در حال بروز است و گویا مستأجران مجبور هستند بار کل گرانی مسکن را به دوش بکشند. این مسئله به‌ویژه با کاهش عرضه واحدهای استیجاری به بازار تشدید شده و کار را به‌جایی رسانده است که نسبت مبلغ رهن به قیمت آپارتمان به زیر 4برسد درحالی‌که هم رشد قیمت مسکن قابل‌توجه بوده و هم نرخ سود در بازارهای موازی بازار مسکن بالا رفته است.

• سال بد اجاره‌نشینی

بررسی گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد سال گذشته قیمت مسکن 26.1درصد رشد کرده و به‌عنوان محرکی قوی برای افزایش قیمت اجاره‌بها عمل کرده است.

براساس این گزارش، میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران از 4میلیون و 567هزار تومان در اسفند 95به 5میلیون و 759هزار تومان در اسفندماه 1397رسید و در این وضعیت گزارش‌های میدانی همشهری از بنگاه‌های مشاور املاک نشان می‌داد با وجود پایین بودن تقاضا برای آپارتمان‌های اجاره‌ای در‌ماه پایانی سال، باز هم قیمت رهن و اجاره به‌شدت در حال افزایش بود. علاوه بر این روند افزایش قیمت مسکن در سال‌جاری نیز ادامه پیدا کرد، به‌گونه‌ای که میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران تا پایان اردیبهشت‌ماه به 5میلیون و 978هزار تومان رسید که نسبت به‌مدت مشابه سال قبل 34.8درصد افزایش نشان می‌دهد.

در مجموع این اتفاقات، فعلاً بخش عمده فشار بازار مسکن شامل حال اجاره‌نشین‌ها شده و حتی ریزش این قشر به محلات پایین‌تر از محل سکونت فعلی را به‌دنبال داشته است. پرس و جوی خبرنگار همشهری از فعالان بازار مسکن حاکی است فعلاً با وجود آغاز فصل نقل‌وانتقال در بازار مسکن، مراجعه مستأجران به بازار چندان چشمگیر نیست زیرا بخش زیادی از آنها به‌دنبال تمدید قراردادهای قبلی خود با صاحبخانه‌ها هستند مگر در مواردی که صاحب‌خانه مبلغ رهن را بیش از انتظار مستأجر افزایش داده یا به دلایل دیگر مستأجر مجبور به تخلیه ملک شده است.

یکی از مشاوران املاک در محدوده طالقانی از رشد قابل‌توجه اجاره‌ها خبر می‌دهد و می‌گوید: داغ شدن بازار خریدوفروش ملک باعث شده بخش قابل‌توجهی از افراد به امید رهن دادن خانه اقدام به خرید آن کنند و واحد خود را با رقم سنگینی برای رهن عرضه کنند تا کسری بودجه آنها تأمین شود. به گفته او در یکی از این موارد، یک آپارتمان 67متری که در سال گذشته با 30میلیون رهن و یک‌میلیون و 200هزار تومان اجاره به مستأجر داده شده، امسال پس از فروخته شدن با 125میلیون رهن فایل شده و این یعنی 80درصد افزایش.

یکی دیگر از مشاوران املاک در محدوده هفت‌تیر نیز جهش قیمتی در بازار اجاره را تأیید می‌کند و البته معتقد است در محدوده مرکزی شهر به‌دلیل کمبود واحدهای مسکونی و اداری و تجاری بودن بافت شهری، جهش مبلغ اجاره چشمگیر بوده و در سایر مناطق شهری این افزایش‌ها متعادل‌تر است.

• صاحبخانه باانصاف پیدا کنید

پیگیری وضع بازار اجاره از مشاوران املاک در نواحی جنوبی شهر تا حدی می‌تواند ادعای متغیر بودن میزان افزایش اجاره‌بها در مناطق مختلف شهر را ثابت کند به‌گونه‌ای که یکی از مشاوران املاک محدوده نواب می‌گوید فعلاً تغییرات بازار اجاره در این منطقه از بازه 20تا 40درصد فراتر نرفته و البته افزایش 40درصدی نیز به واحدهایی مربوط بوده که قبلاً با مبلغ پایینی اجاره داده شده‌اند.

یک مشاور املاک در محدوده پیروزی هم متغیر بودن تغییرات اجاره‌بها در محلات مختلف را تأیید می‌کند اما معتقد است در بازار فعلی، رقم رهن و اجاره را انصاف صاحبخانه تعیین می‌کند و تقریباً هیچ‌کسی به عرف بازار و نظرات کارشناسی اهمیت نمی‌دهد. او می‌گوید: مشتریانی دارد که سال‌هاست خانه خود را اجاره داده‌اند و هر سال نیز قرارداد را با توافق مستأجر خود تمدید کرده‌اند اما در مقابل افرادی هم هستند که حتی حاضرند در ازای اجاره‌دادن واحد مسکونی خود به قیمت بالا، انعام و پول چای نیز به مشاور املاک بدهند.

البته او کارشکنی و شیطنت برخی مشاوران املاک در بازار اجاره را نیز رد نمی‌کند و معتقد است: بخشی از تخلفات بازار مسکن ناشی از وفور بنگاه‌های مشاور املاک بدون مجوز است که مثل قارچ در شهر باز شده‌اند و اتحادیه و اصناف نیز زورشان به آنها نمی‌رسد.