گروه اقتصادی - بررسی تحولات شاخص های مذکور در سال 1393 موید رشد قابل ملاحظه 42 درصدی حجم معاملات واحدهای مسکونی نسبت به سال 1392 است، این در حالی است که متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در این سال با رشد 5 و 6 دهم درصدی همراه بوده است. افزایش حجم معاملات همراه با افزایش محدود قیمت مسکن حاکی از وجود شرایط رونق غیر تورمی در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی سال 1393 است.

به گزارش بولتن نیوز، بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال 1394 نشان می دهد، متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران طی فروردین ماه سال جاری معادل 37 میلیون و 400 هزار ریال یا 3 میلیون و 740 هزار تومان، بود که نسبت به فروردین ماه سال قبل 3 و 9 دهم  درصد افزایش نشان می دهد؛ در این ماه حجم معاملات واحدهای مسکونی به 4900 فقره رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل با کاهش 31 و 9 دهم  درصدی مواجه بوده است.

همچنین بررسی تحولات شاخص های مذکور در سال 1393 موید رشد قابل ملاحظه 42 درصدی حجم معاملات واحدهای مسکونی نسبت به سال 1392 است، این در حالی است که متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در این سال با رشد 5 و 6 دهم درصدی همراه بوده است. افزایش حجم معاملات همراه با افزایش محدود قیمت مسکن حاکی از وجود شرایط رونق غیر تورمی در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی سال 1393 است. 

در فروردین ماه سال 1394 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12 و 4 و 14و نیم درصد رشد نشان میدهد. در مجموع نرخ رشد اجاره بها طی یکسال اخیر، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشی برخوردار بوده است.

به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، گزارش »تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال 1394« که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.

 در این گزارش آمده است: در فروردین ماه سال 1394، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 37 میلیون و 400 هزار ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 3 و 9 دهم درصد افزایش نشان می دهد.

 در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 4915 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل با 31 و 9 دهم درصد کاهش مواجه بوده است. 

در ماه مورد بررسی، از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 76 میلیون  و 600 هزار ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 20 میلیون و 700هزار ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

خاطر نشان مینماید گزارش ذیل صرفاً معطوف به بررسی حوزه »تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران« بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به »معاملات مسکن سایر مناطق شهری« و نیز »تحولات رونق و رکود در حوزه ساخت و ساز« نمی باشد.

در فروردین ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 4900 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 31 و 9 دهم درصد کاهش نشان می دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در فروردین ماه سال 1394 حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 54 و 6 دهم درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقایسه با فروردین ماه سال 93 معادل 2 واحد درصد کاهش نشان می دهد.

 جدول 1- توزیع تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب سال ساخت  و واحد مسکونی

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین ماه سال 1394حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 11 و نیم درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد معامله را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و  4 و 15 به ترتیب با سهم  7 و 9 دهم، 7 و 8 دهم و 7/7  درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. شایان ذکر است 65 و نیم درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا" مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 15، 10، 14، 18، 8، 1 و 11 بوده و 12 منطقه دیگر تنها 34 و نیم درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند. 

نمودار 1- توزیع مناطق شهر تهران برحسب سهم از تعداد معاملات انجام شده در فروردین ماه سال 1394

 2- تحولات قیمت مسکن

در فروردین ماه سال 1394، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 37 میلیون و 400 هزار ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 7 و 8 دهم درصد کاهش و 3 و 9 دهم درصد افزایش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 2 معادل 8و 4 دهم درصد و بیشترین کاهش قیمت به منطقه 22 معادل 7و 6 دهم درصد تعلق دارد.

جدول 2- عملکرد معاملات انجام شده در شهر تهران

ماخذ: محاسبات گزارش/ برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

در فروردین ماه سال 1394 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 76 میلیون و 600 هزار ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 20میلیون و 700 هزار ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

 نمودار 2- متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی مناطق شهر تهران به هزار ریال 

ماخذ: محاسبات گزارش/ برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

در سال 1393، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 172  هزار و 500  واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با سال قبل 42درصد افزایش نشان می دهد. در این سال متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 39میلیون و 300 ریال بوده است که نسبت به سال قبل 5 و 6 دهم درصد افزایش نشان میدهد.

 جدول 3- عملکرد معاملات انجام شده شهر تهران در سالهای 1392 و 1393

ماخذ: محاسبات گزارش/ برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در فروردین ماه سال 1394 حاکی از آن است که در شهر تهران بازه های قیمتی 25 الی 30 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 15 و 4 دهم درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند و بازه های قیمتی 20 الا 25 و 30 تا 35  میلیون ریال به ترتیب با سهم 14و 6 دهم درصد  و 12و 6 دهم درصد، در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. 

دراین ماه 25 و 1 دهم درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از 45 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که در حدود 62 و1 دهم درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی  37 میلیون و 400 هزار ریال معامله شده اند.

نمودار3- توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا درفروردین ماه سال 1394

ماخذ: محاسبات گزارش/ برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

  

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح  زیربنای هر واحد مسکونی در فروردین ماه سال 1394 نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای

60 تا 70 متر مربع معادل 17 و 3 دهم درصد اختصاص داشته است. 

واحدهای دارای زیر بنای 50 تا 60 و 70 تا

80 متر مربع به ترتیب با سهم 16 و 5 دهم و 12و 3 دهم درصدی در رتبه های بعد قرار دارند. در مجموع در فروردین ماه سال 1394 واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 60 و 1 دهم درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

 

نمودار 4- توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنا در فروردین ماه سال 1394 

  توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی

در فروردین ماه سال 1394 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش "130 تا 160" میلیون تومان با سهم 11 و 5 درصد در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهای دارای ارزش"100 تا 130" و"160 تا 190" میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 11و 1 درصد و 9و 6 دهم درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفت هاند. در فروردین ماه سال 1394 حدود 51و 3 دهم درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 220 میلیون تومان اختصاص داشته است و 4 و 9 دهم درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیاز ارزشی بیش از 980 میلیون تومان داشته اند.

نمودار 5- توزیع فراوانی تعداد معاملات انجام شده بر اساس ارزش هر واحد مسکونی در فروردین ماه سال 1394

ماخذ: محاسبات گزارش/ برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

بررسی روند تحولات اجاره بها و ترکیب آن رهن و اجاره بیانگر تاثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متاثر از شکاف عر ضه و تقاضای مسکن، هزینه های تولید ساخت و تقاضای سفته بازی است و تحولات در این بازار با سپری شدن دوره چند ساله رکود بعضاً با افزایش های شدید قیمتی همراه است. در حالیکه دامنه تحولات اجاره بها، به دلیل "ارتباط مستقیم اجاره بهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن به عنوان سرپناه، سطح عمومی درآمد مساتجران و فقدان تقا ضای سفته بازی در بخش اجاره مسکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره به رعایت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره، شدید نمی باشد؛ بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر می شود.

 نمودار6- روند رشد ماهانه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی، قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل

ماخذ: 1- قیمت مسکن: برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور  2- شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی و اجاره بها: اداره آمار اقتصادی بانک مرکزی

در فروردین ماه سال 1394 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12و 4 دهم و 14و 5 دهم درصد رشد نشان می دهد. شاخص اجاره بهای مسکن تحات تاثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یکساله تنظیم می شوند و البته تحت تاثیر تحولات قیمت مسکن در سال های اخیر، روند افزایشی خود را ادامه داده است. اما تغییرات آن در مقایسه با سال قبل از آن محدود و همگام با کاهش تورم نقطه به نقطه می باشد. اثرپذیری روند قیمت های این بخش از سیاست های کنتارل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و ثبات قیمت ها در بخش مسکن را فراهم نموده است. خاطر نشان می نماید سهم هزینه مسکن شامل اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی براساس سال پایه 1390=100معادل 28 و 4 دهم  درصد است.

نمودار 7- روند رشد ماهانه شاخص اجاره بها برحسب تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل

 ماخذ: اداره آمار اقتصادی بانک مرکزی