زمانی، وکیل دادگستری در گفت‌وگو با خبرنگار قضایی فارس‌ درباره تفاوت قانون مالیات جدید با قانون گذشته و نکات برجسته قانون جدید تصریح کرد: مالیات بردرآمد اجاره املاک، ذیل فصل «مالیات بر‌درآمد» در قانون مالیاتهای مستقیم قرار دارد، مشمولین مالیات بر درآمد املاک اشخاصی (حسب مورد مالک یا موجر) هستند که حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران را از طرقی مانند نقل و انتقال و یا اجاره واگذار می‌کنند.

وی افزود: به موجب ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم درآمد مشمول مالیات آنها هم عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی که بیست و پنج درصد از آن بابت هزینه‌ها و استهلاکات کسر می‌شود.

تغییرات قانون جدید مالیاتها در خصوص املاک مسکونی

این وکیل دادگستری در خصوص تغییرات قانون جدید مالیات‌ها در املاک مسکونی خاطرنشان کرد: قانون جدید مالیاتی که از ابتدای سال 95 لازم الاجراست تغییرات بسیاری داشته است، در خصوص مالیات بر اجاره هم بجز تغییر در نرخ و تکالیف مؤدیان، ماده 54 از قانون فعلی اصلاح شده و یک ماده هم که راجع به اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی است به مجموعه قوانین مالیاتی الحاق شده است.

زمانی افزود: تا آخر امسال و مطابق ماده 54 قانون فعلی، تعیین مال‌الاجاره از روی سند رسمی صورت می‌گیرد اگر هم اجاره‌نامه رسمی وجود نداشته باشد یا ارایه نگردد میزان اجاره‌بهاء براساس املاک مشابه تعیین خواهد شد، از سال 82 نیز مبنای محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره ملک، بر اساس تقویم ارزش اجاری بوده است که توسط کمیسیون تقویم املاک با در نظر گرفتن ویژگیها و مختصات ملک تعیین می‌شود.

وی تصریح کرد:  ماده 54 که راجع به مبنای تشخیص مالیات بود در قانون جدید اصلاح شد، در فراز اول ماده 54 اصلاحی آمده است «درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد» اولاً می‌بینیم که قانون‌گذار تفاوتی بین سند عادی و رسمی قایل نشده که این امر قابل انتقاد است چرا که سند رسمی آثار حقوقی خود را دارد ضمن اینکه در ادامه ماده شرطی می‌بینیم که حکم اولیه ماده را تا حدود زیادی مخدوش می کند‌.

در قانون جدید توجهی به اسناد رسمی قرارداد اجاره نشده است

این وکیل دادگستری گفت: شرط مذکور این است که مبلغ مندرج در اجاره نامه اعم از رسمی و یا عادی نباید از 80% ارقام مندرج در جدول املاک مشابه که توسط سازمان امور مالیاتی کشور اعلام شده کمتر باشد بنابراین با جمع فراز ابتدایی و پایانی ماده 54 اصلاحی باید گفت اساساً تفاوتی بین ارایه یا عدم ارایه سند اجاره اعم از رسمی و عادی از سوی مالک به اداره مالیات وجود ندارد چراکه در تمام فروض حتی اگر سند رسمی هم ارایه شود به جدول املاک مشابه مراجعه میشود و فقط چنانچه در قرارداد ارایه شده میزان مال الاجاره بیش 80%  ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد مبنا قرار میگیرد.

قانون جدید اراده طرفین برای قراردادهای اجاره به قیمت دلخواه را نادیده گرفته است

زمانی خاطرنشان کرد: بدیهی است قانونگذار در قانون جدید خواسته است آن دسته از قراردادهای صوری را که به منظور فرار مالیاتی کمتر از میزان واقعی تنظیم و ارایه می‌شود کان لم یکن سازد و حتی در ماده دیگری تنظیم دفاتر، اسناد و مدارک خلاف واقع و استناد به آن را جرم دانسته است ولی متاسفانه اراده طرفین را هم در تنظیم قراردادهای اجاره نادیده گرفته است که قابل بحث است.

از املاک خالی از سکنه در هر شرایطی مالیات اخذ می‌شود

این حقوقدان در خصوص مالیات بر املاک مسکونی خالی از سکنه گفت: این نوع مالیات با اصلاحات قانون مالیاتها از سال 66 وارد قوانین ما شد و تا سال 80 هم وجود داشت، شاید ناکارآمدی این نوع مالیات باعث حذف آن از قانون در اصلاحات سال 80 شد، بر اساس قانون آن زمان اگر ملکی مسکونی بدون داشتن موانع قانونی بیش از 6 ماه خالی می‌ماند با جمع سایر شرایط مشمول مالیات می‌شد و در صورتیکه خالی بودن آن ملک به عللی خارج از اختیار مالک باشد از شمول مالیات معاف میشد.

وی تأکید کرد: اما در قانون جدید چنین قیدی وجود ندارد لذا ظاهراً هیچ عذری از مالک یا موجر پذیرفته نیست و توجهی هم به موانع قانونی و یا مواردی که ملکی مسلوب المنفعه است نشده یعنی در صورتیکه خالی بودن آن ملک به عللی خارج از اختیار مالک باشد باز هم مالیات اخذ می‌شود که این امر نیز قابل انتقاد است.

مالیات املاک خالی از سکنه رشد تصاعدی خواهد داشت

زمانی در خصوص مقدار مالیات هر ملک خالی از سکنه نیز خاطرنشان کرد: مطابق ماده 169 مکرر قانون جدید، سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی ابتدا باید سامانه‌ای جامع حاوی کلیه اطلاعات هویتی، مالی، اعتباری، معاملاتی، سرمایه‌ای و ملکی مودیان مالیاتی را راه‌اندازی کند و پس از آن طبق ماده 54 مکرر همین قانون آن دسته از واحدهای مسکونی که به استناد سامانه ملی املاک، به‌عنوان خانه خالی شناسایی می‌شوند در سال دوم خالی بودن یعنی سال 96، مشمول مالیاتی معادل نصف مالیات بر اجاره می‌شوند و در سال سوم مشمول کل مالیات و سال‌های بعد نیز مشمول افزایش 50 درصدی مالیات اجاره در هر سال خواهند شد.

معافیتهای مالیاتی در مورد اجاره در قانون جدید

این حقوقدان گفت: با توجه به عدم تغییر ماده 53 و تبصره‌های آن باید گفت معافیتهای مربوط تقریباً تغییری نکرده است و در قانون جدید هم وجود دارد لذا به عنوان مثال کماکان در تهران مالکان املاک مسکونی اجاری تا 150 متر معاف از مالیات هستند و یا محل سکونت پدر یا مادر یا همسر اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه مستنداً ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.

وی تأکید کرد: باید توجه داشت که اولاً معافیتهای مربوط به اجاره فقط شامل املاک اجاره‌ای مسکونی می‌باشد و املاک تجاری و اداری معافیت مالیاتی ندارند ثانیاً همه مالکان املاک اجاره ای مسکونی و یا تجاری و اداری باید از سال آینده و تا پایان خرداد ماه اظهارنامه ارایه دهند اگر کسی اظهارنامه مالیاتی ندهد از معافیتهای مذکور حتی معافیت سالانه مشاغل هم برخوردار نمی‌شود.

عدم ارائه اظهارنامه مالیاتی در 3 سال متوالی جرم است

زمانی گفت: مطابق قانون جدید هم شرط برخورداری از هرگونه معافیت یا مشوق مالیاتی ارایه اظهارنامه مالیاتی است و حتی عدم ارایه اظهارنامه در سه ‌سال متوالی جرم خواهد بود.

این حقوقدان افزود: شرط تسلیم اظهارنامه برای استفاده از معافیت سالانه ابتدا در قانون برنامه پنچم آمد و مقرر شد از ابتدای اجرای برنامه یعنی سال 90 اجرایی شود اما از آنجایی که این تکلیف مشکلاتی را برای برخی مشاغل ایجاد کرده بود این شرط به موجب تبصره 9 قانون بودجه 94  درخصوص صاحبان مشاغل وسایل نقلیه ،املاک و منبع ارث برای عملکرد سالهای 1390 تا 1394 حذف شد.

منظور از معافیت سالانه اینست که اگر یک شخص حقیقی هیچ گونه درآمد دیگری به جز مال الاجاره املاک مسکونی نداشته باشد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هر ساله سقف آن اعلام می‌شود (در قانون جدید هم هرساله در قانون بودجه سنواتی مشخص می‌شود) از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات است این افراد می‌بایست اظهارنامه تسلیم و اعلام نمایند که هیچگونه درآمد دیگری ندارند.

http://fna.ir/T3E5E3