طرح آشیان به تهران و مشهد رسید/برنامه دولت برای مهار فشار اجاره بر زوج‌های جوان

باشگاه خبرنگاران جوان؛ محبوبه‌کباری - بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر به یکی از جدی‌ترین دغدغه‌های خانوارهای ایرانی، به‌ویژه زوج‌های جوان، تبدیل شده است؛ بازاری که افزایش مستمر هزینه‌های اجاره و سهم بالای مسکن از سبد هزینه خانوار، امکان تشکیل و تثبیت زندگی را برای بسیاری از خانواده‌ها دشوار کرده است. در چنین شرایطی، دولت با اجرای طرح مسکن استیجاری «آشیان» تلاش دارد بخشی از این فشار را از دوش خانوارهای کم‌درآمد بردارد و برای زوج‌های جوان فاقد مسکن، واحدهای اجاره‌ای با نرخ حمایتی فراهم کند.

در همین راستا، از ساعت ۱۲ امروز سه‌شنبه ۳ شهریور تا پایان روز چهارشنبه ۴ شهریور، ششمین مرحله ثبت‌نام طرح مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان در استان‌های تهران و خراسان رضوی انجام می‌شود. در این مرحله بیش از ۳ هزار واحد مسکونی برای اجاره به زوج‌های جوان فاقد مسکن و مشمول دهک‌های یک تا شش درآمدی عرضه خواهد شد.

اهمیت این مرحله اما فقط به تعداد واحدهای قابل عرضه محدود نمی‌شود؛ چرا که تهران و خراسان رضوی از مهم‌ترین بازارهای مسکن و اجاره کشور محسوب می‌شوند و اجرای طرح در این دو استان می‌تواند آزمون مهمی برای سنجش توان دولت در ورود مستقیم به بازار اجاره باشد.

«آشیان» چگونه اجرا می‌شود؟

ثبت‌نام طرح مسکن استیجاری به صورت مرحله‌ای و استان به استان انجام می‌شود. پیش از تهران و خراسان رضوی، متقاضیان استان‌های قزوین، مرکزی و مازندران در مرحله نخست، البرز، گیلان و خراسان جنوبی در مرحله دوم، گلستان، ایلام و کرمانشاه در مرحله سوم، فارس، اردبیل و زنجان در مرحله چهارم و قم و سیستان و بلوچستان در مرحله پنجم امکان ثبت درخواست داشتند.

این شیوه مرحله‌ای با هدف مدیریت حجم مراجعات، افزایش پایداری سامانه و ارتقای کیفیت خدمات در نظر گرفته شده است. وزارت راه و شهرسازی همچنین اعلام کرده است که در صورت ایجاد ظرفیت جدید در استان‌هایی که ثبت‌نام آنها در مراحل گذشته انجام شده، فراخوان جدید برای متقاضیان منتشر خواهد شد.

در واقع، دولت تلاش کرده است به جای باز کردن همزمان سامانه برای سراسر کشور، فرآیند ثبت‌نام را به شکل کنترل‌شده پیش ببرد تا هم ظرفیت سامانه مدیریت شود و هم امکان بررسی دقیق‌تر متقاضیان فراهم باشد.

چه کسانی مشمول طرح هستند؟

جامعه هدف این طرح، زوج‌های جوان فاقد مسکن در دهک‌های درآمدی یک تا شش هستند. بر اساس ضوابط اعلام‌شده، از تاریخ ازدواج رسمی متقاضیان نباید بیش از پنج سال گذشته باشد.

همچنین متقاضی، همسر و افراد تحت تکفل آنها باید در پنج سال گذشته فاقد مسکن ملکی یا زمین با کاربری مسکونی باشند. قرار داشتن در دهک‌های درآمدی یک تا شش، احراز شرایط در سامانه استحقاق‌سنجی، برخورداری متقاضی یا همسر وی از حداقل پنج سال سابقه سکونت در شهر محل تقاضا و داشتن فرم «ج» سبز از دیگر شروط اصلی است.

نکته مهم این است که ثبت درخواست به معنای تخصیص قطعی واحد نیست. پس از ثبت‌نام، اطلاعات متقاضیان پالایش و شرایط آنها بررسی می‌شود و در نهایت، متناسب با ظرفیت واحدهای موجود، افراد واجد شرایط برای انتخاب واحد معرفی خواهند شد.

اولویت با کدام خانوارهاست؟

در شرایطی که تعداد متقاضیان احتمالا بیشتر از ظرفیت واحدهای قابل عرضه خواهد بود، نحوه اولویت‌بندی اهمیت زیادی پیدا می‌کند.

بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، اولویت‌بندی متقاضیان بر اساس دهک درآمدی، تعداد فرزندان و میزان آسیب‌پذیری خانوار انجام خواهد شد. وجود اعضای معلول یا سالمند در خانوار نیز در تعیین اولویت مورد توجه قرار می‌گیرد.

این شیوه اولویت‌بندی می‌تواند از منظر عدالت اجتماعی اهمیت داشته باشد؛ زیرا صرفاً «زوج جوان بودن» معیار دریافت واحد نیست و خانوارهای کم‌درآمدتر و آسیب‌پذیرتر در صف تخصیص جایگاه بالاتری خواهند داشت.

اجاره‌بها؛ مهم‌ترین مزیت طرح

مهم‌ترین تفاوت مسکن استیجاری حمایتی با بازار آزاد، نحوه تعیین اجاره‌بهاست.

بر اساس ضوابط طرح، زوج‌های واقع در دهک‌های یک و دو تنها معادل ۳۵ درصد اجاره‌بهای روز، خانوارهای دهک‌های سه و چهار معادل ۴۵ درصد و دهک‌های پنج و شش معادل ۵۵ درصد اجاره‌بهای روز را پرداخت خواهند کرد.

به این ترتیب، هرچه وضعیت اقتصادی خانوار ضعیف‌تر باشد، میزان حمایت نیز افزایش پیدا می‌کند. این مدل در صورت اجرای صحیح می‌تواند بخش قابل توجهی از هزینه مسکن را برای خانوارهای کم‌درآمد کاهش دهد.

البته اثرگذاری این حمایت به یک عامل مهم وابسته است: محل و کیفیت واحدهای عرضه‌شده. تخفیف اجاره زمانی برای خانوار معنا پیدا می‌کند که واحد در محدوده مناسب شهری قرار داشته باشد و هزینه‌های جانبی مانند رفت‌وآمد، خدمات و دسترسی به شغل و آموزش، بخش عمده منفعت حاصل از تخفیف اجاره را از بین نبرد.

بازار اجاره؛ مسئله‌ای فراتر از افزایش قیمت

مسئله بازار اجاره فقط افزایش سالانه اجاره‌بها نیست. سهم مسکن از هزینه خانوارهای شهری به اندازه‌ای افزایش یافته که برای بخش قابل توجهی از خانوارها، اجاره مسکن به اصلی‌ترین هزینه ماهانه تبدیل شده است.

در چنین شرایطی، سیاست‌هایی مانند تسهیلات ودیعه مسکن اگرچه می‌توانند بخشی از فشار کوتاه‌مدت را کاهش دهند، اما همچنان خانوار را در بازار آزاد اجاره باقی می‌گذارند. مسکن استیجاری حمایتی از این منظر تفاوت مهمی دارد؛ دولت تلاش می‌کند به جای پرداخت کمک‌هزینه به مستأجر، بخشی از عرضه مسکن را مستقیماً با قیمت پایین‌تر در اختیار گروه هدف قرار دهد.

این تغییر رویکرد می‌تواند یکی از نقاط قوت سیاست جدید باشد؛ زیرا دولت را از سیاست‌های صرفاً تسهیلاتی به سمت سیاست عرضه مسکن استیجاری سوق می‌دهد.

۸۵ هزار واحد؛ وعده‌ای بزرگ‌تر از ثبت‌نام‌های فعلی

اهمیت طرح زمانی بیشتر مشخص می‌شود که برنامه کلی وزارت راه و شهرسازی برای توسعه مسکن استیجاری را در نظر بگیریم.

بر اساس اعلام  علی نبیان مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، در مجموع ۸۵ هزار واحد مسکن استیجاری در برنامه وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است. از این تعداد، حدود ۱۰ هزار واحد قرار است از طریق خرید واحدهای مسکونی تأمین شود و ۷۵ هزار واحد نیز از مسیر ساخت دنبال خواهد شد.

در بخش ساخت، زمین مورد نیاز می‌تواند از سوی سازمان ملی زمین و مسکن یا سرمایه‌گذاران بخش خصوصی تأمین شود.

این ارقام نشان می‌دهد دولت قصد دارد مسکن استیجاری را صرفاً به چند مرحله ثبت‌نام محدود نکند و در صورت تحقق برنامه، یک ظرفیت نسبتاً گسترده برای عرضه واحدهای اجاره‌ای حمایتی ایجاد کند.

استفاده از خانه‌های دولتی برای تأمین منابع

یکی از نکات قابل توجه در مدل تأمین مالی این طرح، استفاده از منابع حاصل از فروش واحدهای دولتی و خانه‌های سازمانی است.

طبق اعلام سازمان ملی زمین و مسکن، بخشی از خانه‌های سازمانی تخلیه شده و بخشی دیگر نیز در حال طی مراحل تخلیه و تعیین تکلیف است. واحدهای تعیین تکلیف‌شده پس از طی فرآیندهای قانونی و مزایده به فروش می‌رسند و منابع حاصل از آنها برای اجرای برنامه مسکن استیجاری اختصاص خواهد یافت.

این روش در صورت اجرای منظم می‌تواند به دولت اجازه دهد بدون اتکای کامل به منابع جدید بودجه‌ای، بخشی از دارایی‌های راکد خود را به منابع ساخت و تأمین مسکن تبدیل کند.

بخش خصوصی؛ حلقه مفقوده یا کلید اجرای طرح؟

یکی از مهم‌ترین نکاتی که می‌تواند سرنوشت برنامه ۸۵ هزار واحدی را تعیین کند، میزان مشارکت بخش خصوصی است.

ساخت ده‌ها هزار واحد مسکونی استیجاری نیازمند منابع مالی قابل توجهی است و در شرایطی که هزینه ساخت و قیمت زمین بالاست، تأمین تمام این منابع از بودجه عمومی دشوار خواهد بود.

به همین دلیل، حرکت طرح به سمت استفاده از ظرفیت بخش خصوصی اهمیت ویژه‌ای دارد. اگر دولت بتواند از طریق تأمین زمین، تسهیلات، مشوق‌های سرمایه‌گذاری و تضمین‌های مشخص، ساخت واحدهای استیجاری را برای سرمایه‌گذاران اقتصادی کند، امکان افزایش سریع‌تر عرضه وجود خواهد داشت.

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، نیز اجرای سیاست مسکن استیجاری را یکی از اقدامات بر زمین مانده دانسته و بر ضرورت اولویت دادن به زوج‌های جوان و ایجاد قوانین و ضوابط لازم برای اجرای بهتر آن تأکید کرده است. او همچنین حرکت طرح به سمت تسهیل‌گری ساخت با همکاری بخش خصوصی را اقدامی مثبت ارزیابی کرده است.

چالش اصلی؛ فاصله میان ثبت‌نام و تحویل واحد

با وجود نقاط قوت طرح، یک نگرانی جدی همچنان وجود دارد: فاصله میان «ثبت درخواست» و «تحویل واقعی واحد».

ثبت‌نام هزاران متقاضی در سامانه، به خودی خود دستاوردی برای بازار مسکن محسوب نمی‌شود. آنچه اهمیت دارد تعداد واحدهایی است که واقعاً آماده تحویل هستند و خانوارهای واجد شرایط چه زمانی می‌توانند قرارداد اجاره خود را امضا و واحد را تحویل بگیرند.

وزارت راه و شهرسازی نیز صراحتاً اعلام کرده که ثبت درخواست به منزله تعهد برای تخصیص واحد نیست و پس از پالایش و اولویت‌بندی، متناسب با تعداد واحدهای تأمین‌شده، امکان انتخاب واحد برای متقاضیان واجد شرایط فراهم می‌شود.

بنابراین، در ارزیابی عملکرد این طرح باید از تمرکز صرف بر تعداد ثبت‌نام‌ها فاصله گرفت و شاخص‌هایی مانند تعداد واحدهای تحویل‌شده، زمان انتظار متقاضیان و میزان کاهش هزینه اجاره خانوارها را ملاک قرار داد.

آیا مسکن استیجاری می‌تواند بازار اجاره را ارزان کند؟

عرضه بیش از ۳ هزار واحد در تهران و خراسان رضوی، حتی اگر به طور کامل و سریع تحویل شود، در مقایسه با حجم کل بازار اجاره این دو استان عدد بزرگی نیست. بنابراین انتظار اینکه این طرح به تنهایی موجب کاهش عمومی اجاره‌بها شود، واقع‌بینانه نیست.

اثر اصلی طرح در مرحله نخست، حمایت مستقیم از خانوارهای هدف است؛ یعنی زوج‌هایی که به دلیل درآمد پایین، توان پرداخت اجاره‌بهای بازار آزاد را ندارند.

با این حال، اگر برنامه ۸۵ هزار واحدی در سال‌های آینده محقق شود و عرضه مسکن استیجاری حمایتی به صورت مستمر افزایش پیدا کند، این سیاست می‌تواند به تدریج یک بخش جدید و اثرگذار در بازار اجاره ایجاد کند.