وام مسکن جوابگوی خرید نیست/ پوشش تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت خانه
باشگاه خبرنگاران جوان؛ محبوبه‌کباری - بازار مسکن طی سال‌های اخیر با مجموعه‌ای از چالش‌های ساختاری و اقتصادی روبه‌رو بوده است؛ از افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش سرمایه‌گذاری گرفته تا محدودیت تسهیلات بانکی و عقب‌ماندگی قدرت خرید خانوارها از رشد قیمت‌ها. نتیجه این شرایط، بازاری است که اگرچه همچنان با تقاضای قابل توجه برای تأمین سرپناه مواجه است، اما بخش بزرگی از متقاضیان امکان تبدیل این تقاضا به معامله واقعی را ندارند.
در چنین شرایطی، بررسی وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد که مسئله امروز این بخش صرفاً تعداد واحدهای ساخته‌شده یا میزان زمین در اختیار دولت نیست، بلکه شکاف میان قیمت مسکن و توان مالی خانوارها به یکی از مهمترین موانع دسترسی مردم به خانه تبدیل شده است.
افزایش قیمت‌ها و خروج خانه‌اولی‌ها از بازار خرید
داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به تغییرات قیمت مسکن نسبت به سال گذشته معتقد است که قدرت خرید متقاضیان متناسب با افزایش قیمت‌ها رشد نکرده است.
به گفته وی، در مقایسه نقطه‌به‌نقطه بازار، تفاوت قابل توجهی در سطح قیمت‌ها مشاهده می‌شود؛ به‌طوری که در مقطعی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۸۰ میلیون تومان اعلام شده بود، اما امروز مراجعه‌کنندگان به دفاتر مشاوران املاک در مناطق مختلف شهر، افزایش قابل توجه قیمت‌ها را نسبت به سال گذشته احساس می‌کنند.
بیگی‌نژاد با اشاره به کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن اظهار کرد: معاملات این بخش به‌شدت کاهش یافته و حتی در بازار اجاره نیز افزایش قیمت‌ها در فصل تابستان موجب شده برخی مستأجران ناچار به تغییر منطقه سکونت خود شوند.
وی همچنین با طرح این پرسش که آیا کاهش معاملات ناشی از نبود فروشنده است یا افت توان خرید متقاضیان، تأکید کرد که افزایش قیمت‌ها با رشد قدرت مالی خریداران تناسب نداشته است.
از سوی دیگر، به گفته نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، بخشی از سازندگان پس از فروش یکی دو واحد ابتدایی و تأمین نیازهای مالی پروژه، تمایل چندانی به عرضه سایر واحدهای خود ندارند؛ موضوعی که در کنار کاهش توان خرید مردم، محدودیت عرضه آپارتمان را نیز تشدید کرده است.
این وضعیت موجب شده است متقاضیان خانه‌اولی که تنها به پس‌انداز نقدی یا تسهیلات بانکی متکی هستند، به‌سختی بتوانند واحدی متناسب با توان مالی خود پیدا کنند. در واقع، بخش قابل توجهی از معاملات موجود به افرادی اختصاص دارد که از قبل ملکی در اختیار دارند و با فروش آن می‌توانند برای خرید واحد جدید اقدام کنند یا متراژ خانه خود را افزایش دهند.
کمبود مسکن قابل استطاعت؛ مسئله‌ای فراتر از تعداد واحدهای موجود
در همین زمینه، حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، با تأکید بر اینکه موجودی مسکن کشور از نظر تعداد با تعداد خانوارها دچار ناترازی نیست، معتقد است مسئله اصلی بازار، کمبود واحدهای متناسب با توان اقتصادی خانوارهاست.
وی با اشاره به اینکه مسکن یکی از پیچیده‌ترین بخش‌های اقتصادی و اجتماعی کشور محسوب می‌شود، اظهار کرد: حتی در اقتصادهای مبتنی بر بازار آزاد نیز به دلیل شکست بازار، دولت باید برای تأمین مسکن و فراهم کردن دسترسی مردم به سرپناه مناسب مداخله کند؛ به‌ویژه در شرایط بحرانی که اجرای طرح‌های حمایتی ملکی و استیجاری ضرورت بیشتری پیدا می‌کند.
طاهرخانی در ادامه آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران اشاره کرده و گفته است در مقاطعی سالانه حدود ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختمانی برای واحدهای مسکونی صادر می‌شد، اما در سرشماری سال ۱۳۹۵ بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور شناسایی شد که بخش قابل توجهی از آنها در مناطق برخوردار قرار داشتند.
کاهش سرمایه‌گذاری و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به عملکرد بخش ساختمان اعلام کرده است که این بخش در سال گذشته با وجود شرایط اقتصادی کشور توانست رشد مثبت ۱.۴ درصدی را ثبت کند، اما در سال جاری تداوم نااطمینانی‌های اقتصادی و شرایط سرمایه‌گذاری، تردید فعالان اقتصادی برای ورود به این بخش را افزایش داده است.
به گفته طاهرخانی، بیش از ۹۰ درصد تولید و عرضه مسکن در کشور توسط بخش خصوصی انجام می‌شود و به همین دلیل رفع موانع تولید و تسهیل فعالیت سازندگان از اولویت‌های وزارت راه و شهرسازی است.
در چنین شرایطی، سازندگان با دو مسئله هم‌زمان مواجه هستند؛ از یک طرف هزینه تولید مسکن افزایش یافته و از طرف دیگر، قدرت خرید متقاضیان مصرفی امکان فروش سریع واحدها با قیمت‌های مورد انتظار سازندگان را محدود کرده است.
این شکاف می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری جدید و کند شدن روند عرضه منجر شود؛ مسئله‌ای که در بلندمدت نیز بر تعادل بازار اثرگذار خواهد بود.
عمل نکردن بانک‌ها به تعهدات قانونی؛ یکی از موانع تولید مسکن
در کنار هزینه‌های ساخت، تأمین مالی یکی از مهمترین مشکلات این بخش به شمار می‌رود؛ موضوعی که عباس صوفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، نیز بر آن تأکید دارد.
وی با انتقاد از اجرا نشدن صحیح قوانین حوزه مسکن اظهار کرد: اگر قوانین مصوب به‌درستی اجرا می‌شدند، امروز با بخش زیادی از مشکلات فعلی مواجه نبودیم. مسئله مسکن صرفاً به واگذاری زمین از سوی وزارت راه و شهرسازی محدود نمی‌شود و بانک‌ها، وزارت اقتصاد، بانک مرکزی و دستگاه‌های مسئول تأمین زیرساخت نیز در این زمینه وظایفی بر عهده دارند.
صوفی با اشاره به بررسی عملکرد بانک‌ها در کمیسیون عمران مجلس گفت: در بررسی‌های انجام‌شده به‌صورت برخط مشخص شد بانک‌ها به تعهدات قانونی خود در زمینه پرداخت تسهیلات مسکن عمل نکرده‌اند و به همین دلیل، بانک‌های متخلف طبق ماده ۲۳۴ آیین‌نامه داخلی مجلس به دستگاه قضایی معرفی شدند.
وی همچنین تأکید کرد که وزارت نیرو و وزارت نفت نیز در زمینه تأمین زیرساخت‌هایی مانند آب، برق و گاز برای پروژه‌های مسکن تعهداتی دارند که اجرای آنها برای تکمیل واحدها ضروری است.
این اظهارات در کنار تأکید معاون وزیر راه و شهرسازی بر دشواری دسترسی سازندگان به منابع بانکی، نشان می‌دهد که نظام تأمین مالی مسکن با چالش‌هایی در دو سمت عرضه و تقاضا روبه‌روست؛ از یک سو سازندگان برای تأمین سرمایه و تکمیل پروژه‌ها با محدودیت مواجه‌اند و از سوی دیگر، تسهیلات موجود نیز توان کافی برای کمک به خریداران در ورود به بازار را ندارد.
وام مسکن؛ پوشش تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت خانه
یکی از مهمترین نشانه‌های کاهش قدرت خرید خانوارها، سهم محدود تسهیلات بانکی از قیمت تمام‌شده مسکن است.
طاهرخانی با اشاره به وضعیت تسهیلات مسکن اعلام کرده است که در حال حاضر وام مسکن تنها حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت یک واحد مسکونی قابل استطاعت را پوشش می‌دهد؛ رقمی که برای ورود خانوارهای متوسط به بازار کافی نیست.
وی با مقایسه وضعیت تسهیلات در ایران و برخی کشورهای دیگر گفته است در بسیاری از کشورها تسهیلات مسکن می‌تواند تا ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش دهد، اما در ایران خانوارها حتی با پس‌انداز نیز به‌سختی امکان ورود به بازار خرید را پیدا می‌کنند.
این در حالی است که عباس صوفی نیز با مقایسه شرایط فعلی و سال‌های گذشته، به تغییر فاصله میان تسهیلات و قیمت مسکن اشاره کرده است.
به گفته وی، در مقطعی تسهیلات ۳۵۰ میلیون تومانی در شرایطی پرداخت می‌شد که قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود و در نتیجه، قیمت یک واحد ۱۰۰ متری حدود ۲۵۰ میلیون تومان تمام می‌شد؛ بنابراین، متقاضی می‌توانست با استفاده از تسهیلات بانکی به خرید مسکن امیدوار باشد.
اما امروز قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری به چند میلیارد تومان رسیده و تسهیلات بانکی دیگر سهم تعیین‌کننده‌ای در تأمین هزینه خرید ندارد.
این مقایسه به‌خوبی نشان می‌دهد که افزایش اسمی وام‌ها، بدون توجه به رشد قیمت مسکن و درآمد خانوارها، لزوماً به معنای تقویت قدرت خرید نیست. در واقع، زمانی که قیمت مسکن با سرعت بیشتری از میزان تسهیلات و درآمد خانوارها افزایش پیدا می‌کند، اثرگذاری وام‌های بانکی در تأمین سرپناه کاهش می‌یابد.
تحویل ۱۳۰ هزار واحد حمایتی
در بخش مسکن حمایتی نیز دولت برنامه‌هایی برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و تحویل واحدها به متقاضیان در دستور کار دارد.
طاهرخانی با اشاره به تعهدات دولت در قالب طرح اقدام ملی و نهضت ملی مسکن اعلام کرده است که حدود ۸۵۰ هزار واحد از سال ۱۳۹۸ در تعهد دولت قرار گرفته و تاکنون حدود ۱۲۰ هزار واحد از این طرح‌ها تحویل شده است که ۱۰۰ هزار واحد آن مربوط به عملکرد دولت چهاردهم بوده است.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، برنامه‌ریزی شده است تا پایان سال ۱۴۰۵ حدود ۱۳۰ هزار واحد مسکن حمایتی به متقاضیان تحویل داده شود. همچنین بیش از ۸۵ درصد این واحدها پیشرفت فیزیکی دارند و روند تکمیل آنها به‌صورت هفتگی رصد می‌شود.
طاهرخانی در این زمینه از در نظر گرفتن تسهیلات قرض‌الحسنه ۴۰۰ میلیون تومانی برای متقاضیان واجد شرایط در دهک‌های پایین درآمدی خبر داده و اعلام کرده است برای پروژه‌هایی که بیش از ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند نیز ۲۰۰ میلیون تومان کمک از محل صندوق ملی مسکن اختصاص می‌یابد.
همچنین به گفته وی، ۸ هزار میلیارد تومان برای کمک به مسکن محرومان در سال جاری در نظر گرفته شده و سقف تسهیلات مسکن نیز از ۶۵۰ میلیون به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
برآیند اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی، نمایندگان مجلس و فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد که مشکلات این بخش را نمی‌توان صرفاً با افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده یا واگذاری زمین برطرف کرد.
از یک طرف، معاون وزیر راه و شهرسازی بر نبود ناترازی در تعداد واحدهای مسکونی نسبت به خانوارها و کمبود مسکن قابل استطاعت تأکید دارد؛ از طرف دیگر، فعالان بازار از محدودیت عرضه فایل‌های فروش، کاهش معاملات و خروج خانه‌اولی‌ها از بازار خرید سخن می‌گویند. در همین حال، نمایندگان مجلس نیز اجرا نشدن تعهدات بانکی و تأخیر در تأمین زیرساخت‌ها را از موانع تحقق برنامه‌های مسکن می‌دانند.
در مجموع، بازار مسکن با مسئله‌ای فراتر از کمبود فیزیکی واحدهای مسکونی مواجه است. وجود واحدهای خالی در مناطق برخوردار، عرضه واحدهای گران‌قیمت و بزرگ، کاهش قدرت خرید خانوارها، محدودیت تسهیلات بانکی و کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت‌وساز، همگی نشان می‌دهند که میان نوع عرضه مسکن و نیاز واقعی جامعه فاصله ایجاد شده است.
از این رو، سیاست‌گذاری در این بخش باید از تمرکز صرف بر آمار ساخت‌وساز فاصله بگیرد و به سمت تولید مسکن متناسب با درآمد خانوارها حرکت کند.
