شهرداری‌ها نباید از ساخت مسکن درآمدزایی کنند

باشگاه خبرنگاران جوان؛ محبوبه‌کباری - خسرو مختاری رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن با تأکید بر ضرورت استفاده از منابع عمومی به‌عنوان اهرمی برای جذب سرمایه‌های خصوصی و مردمی در بخش مسکن گفت: صندوق ملی مسکن اساساً با چنین مأموریتی تأسیس شده است، اما با گذشت چهار سال هنوز نتوانسته سازوکار تجمیع منابع مردمی و هدایت آن به پروژه‌های ساخت‌وساز را به‌طور کامل راه‌اندازی کند.

وی افزود:صندوق‌های مسکن یکی از ابزارهای هدایت سرمایه‌های خرد و نهادی به سمت ساخت‌وساز هستند، اظهار کرد: ایجاد نهادسازی برای صندوق‌های مسکن از جمله وظایف صندوق ملی مسکن است و باید برای هر پروژه، صندوقی مشخص و تعریف‌شده ایجاد شود.

وی افزود: این صندوق‌ها باید بتوانند سود و نتیجه پروژه را تضمین کنند و البته تضمین نتیجه نیازمند مراقبت‌ها و الزامات مشخصی است. صندوق ملی مسکن می‌تواند با تجمیع دانش و اعتبار در این حوزه، اعتماد لازم را برای سپرده‌گذاران و مشارکت‌کنندگان در زنجیره ساخت مسکن ایجاد کند.

تجمیع سرمایه‌های خرد در پروژه‌های ساخت‌وساز

رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن با ارائه نمونه‌ای از ظرفیت مشارکت عمومی و خصوصی در حوزه مسکن گفت: فرض کنید در یک بافت فرسوده یا ناکارآمد که تراکم آن پایین است، شهرداری مشوق و انگیزه لازم را ایجاد کند و سرمایه‌گذار با مالکان وارد مشارکت شود.

مختاری ادامه داد: در چنین شرایطی صندوق ملی مسکن می‌تواند به‌عنوان نهاد تضمین‌کننده وارد شود و برای نهاد توسعه‌گر، سرمایه‌گذار و مالکان، تضمین‌های لازم را ایجاد کند. در مشارکت عمومی و خصوصی، ریسک باید کنترل و میان بازیگران مختلف توزیع شود و دولت نیز به دلیل توان حقوقی و جایگاهی که در جامعه دارد، می‌تواند در اعتمادسازی نقش ایفا کند.

وی تصریح کرد: به‌عنوان نمونه، اگر ۱۰۰ نفر در یک بلوک واقع در بافت فرسوده، تعاونی تشکیل دهند و به‌عنوان یک مالک واحد با سرمایه‌گذار وارد توافق شوند، سرمایه‌گذار بخشی از سرمایه مورد نیاز پروژه را تأمین می‌کند و در مقابل سهمی از پروژه را دریافت خواهد کرد و سایر اعضا نیز متناسب با آورده خود سهم خواهند داشت.

شهرداری‌ها نباید هزینه ساخت مسکن را افزایش دهند

رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن در ادامه درباره نقش شهرداری‌ها در این مدل مشارکتی گفت: یکی از مسائل کلیدی، نحوه تأمین درآمد شهرداری‌هاست. در بسیاری از موارد شهرداری‌ها درآمد خود را بر اساس هزینه‌هایی که از سازندگان و انبوه‌سازان دریافت می‌کنند تنظیم کرده‌اند و همین مسئله می‌تواند هزینه اجرای پروژه‌های مسکن را افزایش دهد.

مختاری با بیان اینکه شهرداری‌ها باید در مدل‌های جدید مشارکت عمومی و خصوصی نقش متفاوتی ایفا کنند، اظهار کرد: در دنیا شهرداری‌ها حق امتیازفروشی ندارند، بلکه باید در ازای خدماتی که ارائه می‌کنند هزینه دریافت کنند. امتیاز متعلق به مردم است، زیرا مردم در شهر زندگی می‌کنند و مالک آن هستند.

وی افزود: شهرداری باید بابت خدماتی که ارائه می‌دهد هزینه دریافت کند، اما اینکه درآمد خود را از مردم تأمین کند، با مفهوم مدیریت و حکمرانی شهری سازگار نیست. این موضوع ممکن است برای اصلاح قوانین و رویه‌های موجود چالش‌برانگیز باشد، اما تعریف جهانی از وظایف شهرداری‌ها بر دریافت هزینه در قبال خدمات استوار است.

هزینه‌های متعدد، مسیر ساخت مسکن را طولانی و گران می‌کند

رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن با اشاره به اینکه هزینه‌های مختلف در مسیر ساخت‌وساز، قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش می‌دهد، گفت: شهرداری، نظام مهندسی و سایر دستگاه‌ها هرکدام بخشی از هزینه و زمان اجرای پروژه را به خود اختصاص می‌دهند و در نهایت افرادی که می‌خواهند صاحب مسکن شوند، علاوه بر هزینه ساخت، باید هزینه‌های متعددی را به دستگاه‌های مختلف پرداخت کنند.

مختاری ادامه داد: متأسفانه قوانین کشور ما در بسیاری از موارد مخاطب خود را دولت قرار داده و همین مسئله به دولتی‌سازی منجر شده است؛ در حالی که باید مردم و ظرفیت‌های اقتصاد مردمی، مطابق سیاست‌های کلی نظام، بیشتر مورد توجه قرار گیرند.

وی تأکید کرد: اگر مردم را به‌عنوان منبع درآمد دستگاه‌ها در نظر بگیریم، طبیعی است که فاصله میان توان مالی مردم و قیمت تمام‌شده مسکن افزایش پیدا کند.

مختاری با اشاره به نحوه درآمدزایی شهرداری‌ها گفت: به‌عنوان نمونه، شهرداری می‌تواند هزینه خدمات خود را میان جمعیت بیشتری از شهر سرشکن کند، به جای اینکه بخش عمده هزینه‌ها را از گروه محدودی که برای دریافت پروانه ساختمانی یا ورود به پروژه اقدام می‌کنند دریافت کند. این موضوع یکی از کلیدهای حل مشکل افزایش هزینه ساخت مسکن است.

بازده سرمایه‌گذاری مسکن باید برای سرمایه‌گذار قابل رقابت باشد

رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن در بخش دیگری از سخنان خود به نقش بانک‌ها و سرمایه‌گذاران اشاره کرد و گفت: بانک‌ها و سرمایه‌گذاران نیز سپرده‌گذار و سرمایه‌گذار دارند و طبیعتاً انتظار دارند در ازای سرمایه‌ای که در اختیار پروژه قرار می‌دهند، بازده مناسبی دریافت کنند.

وی افزود: سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باید بتواند در مقایسه با بازارهایی مانند طلا و ارز، انگیزه لازم را برای سرمایه‌گذار ایجاد کند. در اقتصاد کلان نیز بهتر است منابع به سمت فعالیت‌های مولد از جمله ساخت مسکن هدایت شود، نه اینکه صرفاً در بازارهای غیرمولد مورد استفاده قرار گیرد.

مختاری ادامه داد: یکی از راهکارها می‌تواند ایجاد سازوکارهایی باشد که مردم بتوانند به‌صورت مرحله‌ای و متناسب با توان مالی خود در پروژه‌های مسکن مشارکت کنند و در نهایت صاحب بخشی از یک واحد یا پروژه شوند.

بافت‌های فرسوده ظرفیت مناسبی برای مشارکت عمومی و خصوصی دارند

رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن با اشاره به ظرفیت بافت‌های فرسوده برای اجرای پروژه‌های مشارکتی گفت: در بافت فرسوده معمولاً با مالک قهاری مواجه نیستیم، زیرا مالک عمدتاً مصرف‌کننده است و همین مسئله امکان شکل‌گیری مشارکت‌های عمومی و خصوصی را افزایش می‌دهد.

وی اضافه کرد: در این شرایط، شهرداری بیش از آنکه صرفاً مشوق مالی ارائه کند، می‌تواند با تحلیل هزینه و مدت زمان اجرای پروژه، شرایط را برای تسریع ساخت‌وساز و بهبود کیفیت فضای شهری فراهم کند.

مختاری خاطرنشان کرد: با بهبود کیفیت فضای شهری، درآمدهای شهرداری از محل عوارض و خدمات در آینده نیز می‌تواند افزایش پیدا کند؛ بنابراین لازم است ورود به پروژه‌های ساخت‌وساز تا حد امکان تسهیل شود و عوارض نیز متناسب با خدمات دریافت شود.