واگذاری زمین بدون توجه به الزامات توسعه، راهکار حل مسکن نیست

باشگاه خبرنگاران جوان؛ محبوبه کباری - پژمان جوزی رئیس انجمن صنعت ساختمان با انتقاد از رویکرد تقسیم زمین‌های ملی به قطعات کوچک و واگذاری آن به مردم، تأکید کرد: الحاق اراضی به محدوده شهرها باید بر اساس برنامه‌ریزی کارشناسی، تأمین زیرساخت‌ها و با مشارکت توسعه‌گران انجام شود؛ در غیر این صورت، این سیاست می‌تواند به گسترش حاشیه‌نشینی و شکل‌گیری بافت‌های فرسوده جدید منجر شود.

جوزی با اشاره به پیش‌بینی موضوع الحاق اراضی در قانون برنامه هفتم توسعه اظهار کرد: اصل موضوع الحاق اراضی به محدوده شهرها در قانون برنامه هفتم مطرح شده است، اما اجرای آن به آیین‌نامه‌ها و شیوه‌نامه‌های کارشناسی و دقیق نیاز دارد. منظور از الحاق اراضی این نیست که زمین‌های ملی را به قطعات کوچک تقسیم کنیم و در اختیار مردم قرار دهیم.

وی با تأکید بر اینکه زمین یکی از مهم‌ترین ثروت‌های ملی است، افزود: ارزش واقعی این ثروت زمانی حفظ می‌شود که با برنامه‌ریزی صحیح و در مقیاس مناسب برای توسعه کشور به کار گرفته شود. اگر زمین‌ها را بدون سیاست‌گذاری مشخص به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم و واگذار کنیم، عملاً در حال ایجاد بافت‌های فرسوده جدید هستیم؛ در حالی که یکی از اهداف اصلی سیاست‌گذاری شهری باید نوسازی و حذف بافت‌های فرسوده موجود باشد.

جوزی با انتقاد از طرح برخی پیشنهادها برای واگذاری مستقیم زمین به مردم گفت: به نظر من، بخشی از اظهارنظرهای مطرح‌شده درباره تقسیم زمین‌های ملی، مبتنی بر مطالعات کارشناسی نیست و از منظر فنی و اقتصادی، تقسیم زمین‌های ملی بدون برنامه‌ریزی اصولی به نفع کشور نیست.

رئیس انجمن صنعت ساختمان با بیان اینکه توسعه شهری صرفاً به تأمین زمین محدود نمی‌شود، ادامه داد: زمین باید در چارچوب یک برنامه توسعه منسجم مورد استفاده قرار گیرد. اگر قرار باشد بدون توجه به ظرفیت‌های شهری و الزامات توسعه، اراضی را میان مردم توزیع کنیم، ممکن است با ساخت‌وسازهایی مواجه شویم که از ابتدا فاقد زیرساخت‌های لازم هستند.

زیرساخت‌ها؛ پیش‌شرط الحاق اراضی به شهرها

جوزی با اشاره به ضرورت تأمین زیرساخت‌های مورد نیاز پیش از توسعه سکونتگاه‌های جدید گفت: در فرآیند الحاق اراضی، نخستین مسئله، تأمین زیرساخت‌هاست. ایجاد شبکه آب، برق، گاز، خدمات عمومی و سایر امکانات مورد نیاز، هزینه‌های قابل‌توجهی دارد و باید مشخص شود که دولت با چه منابعی و در چه بازه زمانی می‌تواند این هزینه‌ها را تأمین کند.

وی افزود: باید بررسی شود که حجم زیرساخت‌های مورد نیاز برای اراضی پیش‌بینی‌شده در برنامه پنج‌ساله توسعه، با ظرفیت بودجه‌ای کشور تناسب دارد یا خیر. نمی‌توان صرفاً زمین را واگذار کرد و تأمین زیرساخت‌ها را به آینده موکول کرد.

رئیس انجمن صنعت ساختمان با اشاره به مشکلات تأمین آب در برخی پروژه‌های مسکن ملی تصریح کرد: وقتی زمینی فاقد زیرساخت‌های لازم است، واگذاری آن به مردم به‌تنهایی مشکلی را حل نمی‌کند. اگر ساخت‌وساز در این اراضی انجام نشود، هدف تأمین مسکن محقق نخواهد شد و اگر ساختمان‌ها بدون فراهم بودن زیرساخت‌ها ساخته شوند، مشکلات متعددی برای ساکنان ایجاد می‌شود.

وی ادامه داد: طی دهه‌های گذشته، گسترش حاشیه‌نشینی در اطراف شهرها نشان داده است که توسعه سکونتگاه‌ها بدون برنامه‌ریزی منسجم می‌تواند پیامدهای اجتماعی و امنیتی به دنبال داشته باشد. در مقابل، با برنامه‌ریزی صحیح و استفاده از ظرفیت توسعه‌گران می‌توان این مناطق را به سکونتگاه‌هایی برخوردار از خدمات و امکانات مناسب تبدیل کرد.

نوسازی بافت‌های فرسوده باید در اولویت باشد

جوزی با تأکید بر ضرورت توجه به ظرفیت‌های درونی شهرها اظهار کرد: پیش از آنکه به الحاق اراضی جدید به محدوده شهرها فکر کنیم، باید از ظرفیت گسترده بافت‌های فرسوده موجود استفاده کنیم. این بافت‌ها از زیرساخت‌هایی مانند آب، برق و گاز برخوردارند و با یک برنامه‌ریزی صحیح می‌توان آنها را نوسازی کرد.

وی با بیان اینکه نوسازی بافت‌های فرسوده باید با توجه به ابعاد مختلف زندگی شهری انجام شود، گفت: بازآفرینی این مناطق صرفاً به ساخت ساختمان‌های جدید محدود نیست، بلکه پیوست‌های اجتماعی، فرهنگی، مذهبی و درمانی نیز باید در فرآیند توسعه مورد توجه قرار گیرد.

رئیس انجمن صنعت ساختمان تأکید کرد: از نگاه انجمن صنعت ساختمان، اولویت باید با نوسازی بافت‌های فرسوده باشد و پس از آن، الحاق اراضی جدید در چارچوب برنامه‌ای جامع و با رعایت الزامات توسعه شهری دنبال شود.

توسعه شهرک‌های جدید باید به توسعه‌گران سپرده شود

جوزی در ادامه، توسعه شهرک‌های جدید در حاشیه شهرها را یکی از راهکارهای سامان‌دهی توسعه شهری دانست و گفت: ایجاد شهرک‌های جدید زمانی می‌تواند به تأمین مسکن کمک کند که تمام الزامات و نیازهای زندگی شهری در آنها پیش‌بینی شده باشد.

وی افزود: شهرک‌های جدید باید از امکاناتی مانند مدرسه، درمانگاه، مسجد و سایر خدمات عمومی برخوردار باشند و برای تأمین نیازهای روزمره ساکنان، وابستگی آنها به کلان‌شهرها به حداقل برسد.

رئیس انجمن صنعت ساختمان با تأکید بر نقش توسعه‌گران در این فرآیند اظهار کرد: راهکار این است که به‌جای تصدی‌گری مستقیم دولت یا واگذاری قطعه‌به‌قطعه زمین به مردم، با توسعه‌گران واجد صلاحیت قرارداد بسته شود تا آنها با پذیرش ریسک سرمایه‌گذاری، تأمین زیرساخت‌ها و اجرای پروژه‌های ساختمانی را بر عهده بگیرند.

وی ادامه داد: توسعه‌گران می‌توانند با استفاده از ظرفیت‌های مالی و اجرایی خود، فرآیند توسعه شهرک‌ها را به‌صورت یکپارچه پیش ببرند. در چنین مدلی، دولت به‌جای ورود مستقیم به تمام مراحل ساخت‌وساز، زمینه فعالیت بخش خصوصی و اجرای طرح‌های توسعه‌محور را فراهم می‌کند.

جوزی با اشاره به مذاکرات انجمن صنعت ساختمان با مجموعه مدیریت شهری تهران گفت: در حوزه توسعه درون‌شهری نیز جلساتی با شهرداری تهران برگزار کرده‌ایم و در تعامل با معاونت شهرسازی و معماری شهرداری، تدوین لایحه‌ای مشترک برای ارائه به شورای شهر را دنبال می‌کنیم تا زمینه شناسایی و فعالیت توسعه‌گران شهری فراهم شود.

وی ابراز امیدواری کرد با تعریف جایگاه توسعه‌گران شهری و ملی، بخشی از موانع موجود در مسیر تولید مسکن برطرف شود.

پیشنهادهای الحاق اراضی باید بر مبنای مطالعات کارشناسی باشد

رئیس انجمن صنعت ساختمان در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش قیمت مسکن و سهم بالای زمین در هزینه تمام‌شده ساخت، ضرورت تسریع در الحاق اراضی را توجیه می‌کند، گفت: من در جایگاه تحلیلگر سیاسی اظهارنظر نمی‌کنم، اما از نظر فنی معتقدم واگذاری زمین بدون توجه به الزامات توسعه، راهکار مناسبی برای حل بحران مسکن نیست.

جوزی افزود: افزایش هزینه‌های مسکن و دشواری تأمین زمین، ضرورت بازنگری در سیاست‌های این حوزه را نشان می‌دهد، اما این بازنگری باید مبتنی بر مطالعات کارشناسی و ارزیابی دقیق ظرفیت‌های کشور باشد. صرف تقسیم زمین‌های ملی نمی‌تواند جایگزین سیاست‌گذاری جامع در حوزه تولید مسکن شود.

کار گروه رفع موانع تولید مسکن با حضور بخش خصوصی تشکیل شده است

جوزی درباره آخرین وضعیت تشکیل کارگروه رفع موانع تولید مسکن که لزوم تشکیل آن از سوی انجمن صنعت ساختمان پیشنهاد و با استقبال رییس جمهور مواجه شد اظهار کرد: انجمن صنعت ساختمان در نامه‌ای سرگشاده به رئیس‌جمهور، پیشنهاد تشکیل کارگروهی ملی برای رفع موانع تولید مسکن را مطرح کرد؛ زیرا مسائل این بخش با تصمیم یک وزارتخانه به‌تنهایی قابل حل نیست.

وی توضیح داد: وقتی مسکن با یک بحران ملی مواجه است، مدیریت آن نیز به تصمیم‌گیری در سطح ملی نیاز دارد. پیشنهاد ما تشکیل کارگروهی متشکل از پنج وزیر یا نمایندگان تام‌الاختیار آنها بود تا مسائل صنعت ساختمان با حضور تشکل‌های تخصصی و ذی‌نفعان این حوزه بررسی شود.

رئیس انجمن صنعت ساختمان با اشاره به پیگیری این پیشنهاد افزود: با پیگیری‌های انجام‌شده، کارگروه رفع موانع تولید مسکن در ذیل شورای عالی مسکن در این مسیر قرار گرفت و انجمن صنعت ساختمان نیز به‌صورت مستمر در جلسات آن حضور دارد. تاکنون دو جلسه از این کارگروه برگزار شده است.

وی با تأکید بر ضرورت مشخص شدن سازوکار مشارکت بخش خصوصی گفت: در جلسات ابتدایی، درباره نحوه حضور اعضا و سازوکار تصمیم‌گیری ابهاماتی وجود داشت. در حال حاضر، موضوع تعیین جایگاه ذی‌نفعان، حدود اختیارات و نحوه اثرگذاری آرای بخش خصوصی در حال پیگیری است.

جوزی ‌با اشاره به اینکه انجمن صنعت ساختمان در این کمیته دارای حق رای است خاطرنشان کرد: تشکل‌های صنعت ساختمان ظرفیت کارشناسی قابل‌توجهی دارند و می‌توانند در شناسایی موانع و ارائه راهکارهای عملی نقش مؤثری ایفا کنند. بنابراین، لازم است سازوکاری طراحی شود که دیدگاه‌ها و آرای بخش خصوصی در میان نظرات دستگاه‌های دولتی گم نشود و در تصمیم‌گیری‌های نهایی اثرگذار باشد

وی در پایان ابراز امیدواری کرد با تقویت همکاری میان دولت و بخش خصوصی و رفع موانع تولید، روند حل مشکلات بازار مسکن سرعت بگیرد و زمینه کاهش بحران تأمین مسکن در کشور فراهم شود.