سیگنال تازه بازار مسکن با رسیدن تورم اجاره به کانال ۲.۳ درصد/ آیا مستأجران نفس می‌کشند؟

باشگاه‌ خبرنگاران جوان؛ محبوبه‌کباری - ترین گزارش مرکز آمار ایران از کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در تیرماه ۱۴۰۵ و ثبت کمترین تورم سالانه اجاره در ۴۴ ماه گذشته حکایت دارد؛ آماری که از نگاه کارشناسان، نشانه‌ای از کاهش التهاب بازار اجاره است، اما به معنای پایان مشکلات مستأجران نیست.

کارشناسان مسکن در این زمینه اعلام کرده‌اند  که تداوم این روند در گرو افزایش عرضه واحدهای استیجاری و اجرای کامل سیاست‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی خواهد بود.

 مرکز آمار ایران در تازه‌ترین گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده اعلام کرده است که تورم ماهانه شاخص اجاره‌بهای مسکن در تیر امسال به ۲.۳ درصد رسیده؛ رقمی که از تورم عمومی ماهانه کشور با نرخ ۳.۱ درصد پایین‌تر است. همچنین تورم سالانه اجاره به ۳۲.۵ درصد کاهش یافته که کمترین میزان از آذرماه ۱۴۰۱ تاکنون محسوب می‌شود.

تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نیز در سطح ۳۱.۷ درصد ثبت شده و نسبت به ماه قبل تغییر محسوسی نداشته است.

این آمار در شرایطی منتشر شده که تیرماه، همواره یکی از پرتقاضاترین ماه‌های بازار اجاره به شمار می‌رود و معمولاً همزمان با آغاز فصل جابه‌جایی مستأجران، نرخ‌های پیشنهادی مالکان افزایش پیدا می‌کند. با این حال، داده‌های رسمی نشان می‌دهد امسال برخلاف سال‌های گذشته، ورود بازار به فصل نقل‌وانتقالات، جهش تازه‌ای در سرعت رشد اجاره‌بها ایجاد نکرده است.

از سوی دیگر، مقایسه آمارها نشان می‌دهد بازار اجاره همچنان تورمی کمتر از تورم عمومی اقتصاد را تجربه می‌کند.

در حالی که تورم سالانه کشور به ۶۶ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه عمومی به ۸۷.۹ درصد رسیده، تورم اجاره در محدوده ۳۲ درصد باقی مانده است؛ موضوعی که نشان می‌دهد آهنگ رشد اجاره‌بها نسبت به بسیاری از کالاها و خدمات مصرفی کندتر شده است.

البته کارشناسان تأکید می‌کنند این ارقام به معنای کاهش قیمت اجاره نیست، بلکه تنها از کاهش سرعت رشد آن خبر می‌دهد. به بیان دیگر، مستأجران همچنان با هزینه‌های سنگین تأمین مسکن روبه‌رو هستند، اما میزان افزایش اجاره نسبت به دوره‌های قبل تا حدودی تعدیل شده است.

روایت بازار؛ فایل‌های اجاره چه می‌گویند؟

بررسی فایل‌های عرضه‌شده در بازار اجاره تهران نیز تصویر متفاوتی از وضعیت بازار ارائه می‌دهد. هرچند مشاوران املاک از افزایش تعداد فایل‌های اجاره نسبت به ماه‌های ابتدایی سال خبر می‌دهند، اما سطح قیمت‌های پیشنهادی همچنان برای بخش قابل توجهی از خانوارها بالاست.

در منطقه ۲۲ تهران، واحدهای نوساز ۸۰ تا ۱۰۰ متری بسته به موقعیت و امکانات، عمدتاً با ودیعه‌هایی بین یک تا دو میلیارد تومان و اجاره‌های ماهانه حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان فایل شده‌اند؛ موضوعی که نشان می‌دهد حتی در مناطقی که طی سال‌های اخیر ساخت‌وساز قابل توجهی داشته‌اند، هزینه ورود به بازار اجاره همچنان سنگین است.

در منطقه ۵، که یکی از پرتقاضاترین مناطق مصرفی پایتخت به شمار می‌رود، فایل‌های موجود از تداوم قیمت‌های بالا حکایت دارد. بسیاری از واحدهای دوخوابه با چندصد میلیون تومان ودیعه و اجاره‌های ماهانه دورقمی به متقاضیان عرضه می‌شوند و همین مسئله موجب شده بخشی از مستأجران به مناطق ارزان‌تر نقل مکان کنند.

در مناطق مرکزی و جنوبی تهران نیز اگرچه نرخ‌های اجاره نسبت به شمال و غرب پایتخت پایین‌تر است، اما فعالان بازار می‌گویند هزینه اجاره برای خانوارهای حقوق‌بگیر همچنان سنگین است.

در بسیاری از فایل‌های موجود، برای یک واحد میان‌متراژ، چندصد میلیون تومان ودیعه به همراه اجاره ماهانه بیش از ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان درخواست می‌شود؛ ارقامی که موجب شده بسیاری از مستأجران ناچار به کاهش متراژ واحد یا تغییر محل سکونت خود شوند.

برخی مشاوران املاک در مناطق مرکزی تهران نیز می‌گویند در هفته‌های اخیر، مالکان نسبت به سال گذشته انعطاف بیشتری در مذاکرات نشان می‌دهند و مدت زمان فایل ماندن برخی واحدها نیز افزایش یافته است؛ موضوعی که از کاهش نسبی تب بازار اجاره حکایت دارد. با این حال، فاصله میان توان پرداخت مستأجران و قیمت‌های پیشنهادی همچنان قابل توجه است.

نسخه کارشناسان؛ افزایش عرضه، کلید کنترل بازار

فرشید ایلاتی، کارشناس سیاست‌گذاری مسکن، یکی از مهم‌ترین راهکارهای کنترل بازار اجاره را اجرای دقیق مالیات بر خانه‌های خالی می‌داند. به گفته وی، در گذشته به دلیل نبود اطلاعات دقیق، اجرای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم با چالش روبه‌رو بود، اما اکنون با تکمیل سامانه املاک و اسکان، امکان شناسایی واحدهای خالی با دقت بسیار بالا فراهم شده است.

وی معتقد است هدف اصلی این قانون نباید صرفاً وصول مالیات باشد، بلکه باید مالکان را به عرضه واحدهای خالی در بازار اجاره ترغیب کند. به گفته این کارشناس، در تهران حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد و ورود حتی بخشی از این ظرفیت به بازار می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر افزایش عرضه و کاهش فشار قیمتی داشته باشد.

ایلاتی  تأکید کرد: تجربه سال‌های گذشته نشان داده صرف تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها یا توصیه به مالکان، اثرگذاری محدودی داشته و بدون اجرای قوانین تنظیم‌گر، نمی‌توان انتظار ایجاد تعادل پایدار در بازار را داشت.

مالکان سقف اجاره مسکن را رعایت می‌کنند 

همچنین در این راستا رضا خالقی مدیرکل راه وشهرسازی استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران اظهار داشت:بازار اجاره مسکن‌ دراستان‌ تهران در مقایسه با سال‌های گذشته با توجه به دلیل تعیین سقف اجاره‌بها بازار آرام تری را شاهد بوده ایم و با توجه به تشدید نظارت‌ها در این بخش میزان همراهی و رعایت سقف اجاره توسط مالکان هم افزایش یافته است.

آرامش نسبی؛ اما نه پایان چالش‌ها

اگرچه گزارش مرکز آمار از کاهش شتاب رشد اجاره‌بها در تیرماه، سیگنالی مثبت برای بازار محسوب می‌شود، اما کارشناسان معتقدند این روند تنها در صورتی تداوم خواهد داشت که سیاست‌های افزایش عرضه با جدیت دنبال شود. در شرایطی که بخش قابل توجهی از تقاضای اجاره همچنان با محدودیت عرضه روبه‌رو است، استفاده از ظرفیت خانه‌های خالی، تکمیل بانک اطلاعاتی املاک و اجرای دقیق قوانین تنظیم‌گر می‌تواند به کاهش فشار بر مستأجران کمک کند. در غیر این صورت، کاهش نرخ تورم اجاره ممکن است صرفاً یک آرامش مقطعی باشد و بازار دوباره با افزایش فشارهای قیمتی مواجه شود.