کاهش اختلافات ملکی با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی

باشگاه خبرنگاران جوان - علی خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، در نشست خبری امروز ۱۸ مردادماه با تبریک روز خبرنگار، نقش اصحاب رسانه در پوشش تحولات و به‌ویژه جنگ‌های اخیر را مهم و اثرگذار دانست و از تلاش خبرنگاران برای تهیه اخبار دقیق و مستند قدردانی کرد.

خندانی در ابتدای این نشست با تبریک روز خبرنگار به اصحاب رسانه اظهار کرد: این روز را به همه خبرنگاران و فعالان رسانه‌ای در عرصه‌های مختلف، اعم از رسانه‌های مکتوب و غیرمکتوب، تبریک می‌گویم و از تلاش‌های آنان قدردانی می‌کنم.

وی با اشاره به همزمانی این روز با هفته حقوق بشر اسلامی افزود: روز گذشته نیز در کانون سردفتران و دفتریاران نشستی با موضوع حقوق بشر اسلامی برگزار شد و در این زمینه مباحث مختلفی مورد بررسی قرار گرفت.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به تعرض به خبرنگاران در جریان جنگ‌ها و ناآرامی‌ها گفت: یکی از موضوعات مهم در حوزه حقوق بشر، حمایت از خبرنگاران و اصحاب رسانه است؛ چراکه متأسفانه در جریان جنگ‌ها، اعتراضات و حوادث مختلف، خبرنگاران در معرض آسیب و تعرض قرار دارند.

خندانی ادامه داد: در همین زمینه، شاهد شهادت ناجوانمردانه یکی از خبرنگاران در افغانستان در روز ۱۷ مرداد بودیم که بار دیگر اهمیت و دشواری کار خبرنگاران را نشان می‌دهد.

خبرنگاران با جان خود برای روایت حقیقت تلاش کردند

وی با تأکید بر نقش رسانه‌ها در شرایط بحرانی گفت: نقش خبرنگاران و اصحاب رسانه در حوزه‌های مختلف، به‌ویژه در شرایط جنگی، بر کسی پوشیده نیست. در جنگ‌های اخیر نیز خبرنگاران و مجموعه‌های خبری کشور با وجود همه مشکلات و خطرات موجود، وظیفه خود را به خوبی انجام دادند.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران افزود: خبرنگار در شرایط جنگی برای تهیه یک خبر دقیق، مستند و قابل اتکا، گاهی جان خود را به خطر می‌اندازد و با وجود چنین شرایطی، خبرنگاران کشور توانستند روایت دقیقی از وقایع ارائه کنند.

خندانی با قدردانی از عملکرد رسانه‌ها در جنگ‌های اخیر تصریح کرد: انصافاً باید از مجموعه رسانه‌های کشور تشکر ویژه‌ای داشته باشیم که در جنگ‌های گذشته و اخیر، با وجود همه دشواری‌ها و خطرات، به وظیفه خود عمل کردند و حتی فراتر از وظیفه معمول خود، در عرصه اطلاع‌رسانی و آگاهی‌بخشی فعالیت داشتند.

وی با اشاره به اهمیت فعالیت رسانه‌ای در حوزه‌های حقوقی و تخصصی گفت: خبرنگاران در مجموعه مسائل حقوقی نیز فعالیت و نقش مهمی دارند و اطلاع‌رسانی دقیق در این حوزه می‌تواند به افزایش آگاهی عمومی نسبت به قوانین و حقوق مردم کمک کند.

اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات به کاهش پرونده‌های ملکی می‌انجامد

 رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، با اشاره به نقش رسانه‌ها در تبیین قوانین، اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را یکی از اقدامات مهم در حوزه حقوقی کشور دانست و گفت: اجرای صحیح این قانون می‌تواند به کاهش قابل توجه پرونده‌های ملکی در محاکم و ایجاد نظم اساسی در روابط و معاملات مردم منجر شود.

خندانی در ادامه نشست خبری خود با اصحاب رسانه اظهار کرد: خبرنگاران در حوزه‌های مختلف حقوقی نیز نقش مؤثر و تأثیرگذاری دارند و یکی از موضوعات مهمی که امروز در این حوزه مطرح است، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.

وی افزود: این قانون از قوانین مورد تأکید رهبر شهید بود و در مرحله اجرا نیز با توفیقات خوبی همراه شده است. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در کنار قوه قضاییه، اجرای این قانون را دنبال می‌کنند و دفاتر اسناد رسمی نیز در این مسیر اقدامات لازم را انجام داده‌اند.

 کاهش اختلافات ملکی با اجرای قانون الزام

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با تأکید بر اهمیت این قانون گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانون بسیار تأثیرگذار و مهمی در ایجاد بهداشت حقوقی و قضایی و کاهش پرونده‌های ناشی از اختلافات ملکی میان مردم است.

خندانی ادامه داد: بخش قابل توجهی از اختلافات مردم در حوزه املاک، در نهایت به تشکیل پرونده‌های حقوقی و حتی کیفری در مراجع قضایی منجر می‌شود؛ بنابراین اگر این قانون به‌درستی اجرا شود و به نتیجه برسد، شاهد کاهش شدید پرونده‌ها در محاکم دادگستری خواهیم بود.

وی تصریح کرد: اجرای این قانون همچنین می‌تواند به ایجاد یک نظم اساسی در روابط، معاملات، مراودات و انعقاد قراردادهای میان افراد منجر شود؛ موضوعی که تقریباً بیش از ۷۰ تا ۸۰ سال است کشور به دنبال تحقق آن بوده است.

نگرانی مردم درباره معاملات و قولنامه‌های قبلی

خندانی با اشاره به برخی ابهامات و نگرانی‌های ایجادشده در جامعه درباره اجرای این قانون اظهار کرد: طبیعی است که در مسیر اجرای یک قانون، ایرادات، اعتراضات و حتی برخی مشکلات ایجاد شود، اما مجموعه نظام، حاکمیت و قوه قضاییه تصمیم بر این دارد که این قانون به‌صورت کامل و دقیق اجرا و عملیاتی شود.

وی افزود: دفاتر اسناد رسمی نیز در راستای اجرای دقیق و مؤثر این قانون، اقدامات خود را انجام داده‌اند.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با تأکید بر نقش رسانه‌ها در این زمینه گفت: رسانه‌ها در تبیین قوانین، به‌ویژه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نقش بسیار مهمی دارند.

خندانی ادامه داد: از زمان اجرای این قانون، موضوعات و نگرانی‌های مختلفی در ذهن مردم ایجاد شده است. برخی مردم نگرانند که اگر قبلاً معامله‌ای انجام داده و صرفاً قولنامه‌ای تنظیم کرده باشند، اما معامله به شکل رسمی ثبت نشده باشد، با چالش‌های جدی مواجه شوند.

وی خطاب به اصحاب رسانه گفت: رسانه‌ها باید در این زمینه وارد میدان شوند و این قانون را به‌صورت اساسی برای مردم تبیین کنند تا نگرانی‌هایی که درباره وضعیت معاملات گذشته و آینده ایجاد شده است، برطرف شود.

خندانی تأکید کرد: یقیناً اجرای این قانون در نهایت به نفع مردم، حاکمیت و کشور خواهد بود و امیدواریم شاهد نتایج مثبت آن باشیم.

وی در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به اهمیت اطلاع‌رسانی تخصصی در حوزه حقوقی گفت: رسانه‌ها می‌توانند با تشریح دقیق ابعاد قانون، به مردم کمک کنند تا از وضعیت جدید آگاه شوند و نگرانی‌های ناشی از ابهامات موجود کاهش پیدا کند.

خندانی همچنین با اشاره به یکی از خبرنگاران حاضر در نشست که سال گذشته نیز در این مراسم حضور داشته است، برای وی آرزوی سلامتی و بهبودی کرد و از خبرنگاران خواست در ایام پیش‌رو برای بازگشت هرچه سریع‌تر این همکار رسانه‌ای به سلامت و عافیت دعا کنند.

وی با تبریک مجدد هفته خبرنگار، با اشاره به حجم بالای فعالیت اصحاب رسانه در این ایام، پیشنهاد کرد: همان‌طور که یک روز به نام روز خبرنگار و سپس یک هفته به این مناسبت اختصاص یافته است، می‌توان برای هر روز هفته موضوع مشخصی را در نظر گرفت تا بخشی از حجم و ترافیک کاری خبرنگاران کاهش پیدا کند و فرصت بیشتری برای پرداختن تخصصی به موضوعات مختلف فراهم شود.

بیش از ۲۵ میلیون خدمت ثبتی در دفاتر اسناد رسمی ارائه شد

 خندانی با اشاره به تأثیر شرایط اقتصادی و جنگ بر فعالیت‌های ثبتی اظهار کرد: از اواخر سال ۱۴۰۴ و آغاز سال ۱۴۰۵، تقریباً همه حوزه‌های سیاسی، اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی تحت تأثیر شرایط ناشی از جنگ قرار گرفتند و این وضعیت همچنان ادامه دارد.

وی افزود: در شرایط رکود اقتصادی، طبیعی است که میزان معاملات و مراودات میان مردم نیز کاهش پیدا کند و این موضوع به‌تبع می‌تواند بر میزان مراجعه به دفاتر اسناد رسمی اثرگذار باشد.

خندانی با تأکید بر تداوم ارائه خدمات در دفاتر اسناد رسمی گفت: با وجود شرایط جنگی، ارائه خدمات در دفاتر اسناد رسمی در هیچ مقطعی متوقف نشد. در اوج جنگ ۱۲ روزه و همچنین در جریان جنگ اخیر، سامانه‌های دفاتر در سراسر کشور به‌صورت کامل فعال بودند و خدمات ثبتی به مردم ارائه شد.

وی ادامه داد: حتی در مواردی که برخی مناطق و زیرساخت‌ها مستقیماً مورد اصابت قرار گرفتند، خدمات دفاتر اسناد رسمی متوقف نشد و فعالیت این دفاتر همچنان ادامه داشت.

انتقاد از نبود نیازسنجی در ورود نیروهای جدید

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در بخش دیگری از سخنان خود درباره ورود نیروهای جدید به این حوزه گفت: در این زمینه با برگزاری آزمون‌های متعدد مواجه هستیم. ما از اصل قانون ایرادی نمی‌گیریم؛ قانون تصویب شده، نظر نهادهای مربوط را دریافت کرده و ما نیز آن را اجرا می‌کنیم، اما پس از گذشت چهار سال از اجرای قانون، مشکلات جدی در این زمینه ایجاد شده است.

خندانی مهم‌ترین ایراد را نبود نیازسنجی دانست و گفت: در هر حوزه‌ای که قرار است اقدامی انجام شود، باید نیاز آن حوزه مورد توجه قرار گیرد. این موضوع تنها به استخدام محدود نمی‌شود و در هر برنامه و اقدامی، چه در سطح کشور و چه در مناطق مختلف، باید نیاز واقعی مورد سنجش قرار گیرد و متناسب با آن تصمیم‌گیری شود.

وی افزود: متأسفانه در این قانون، موضوع نیازسنجی به هیچ عنوان مورد توجه قرار نگرفت و اگر حداقل این موضوع در قانون دیده می‌شد، امروز با بخشی از مشکلات موجود مواجه نبودیم.

خندانی ادامه داد: در حال پیگیری موضوع هستیم و با همکاری مجموعه‌هایی که از نظر قواعد و اقدامات مشابه با ما ارتباط دارند، از جمله مرکز وکلا، اصلاح این قانون را دنبال می‌کنیم و این اقدامات آغاز شده است. امیدواریم در نهایت به نتیجه مطلوب برسیم.

 ارائه بیش از ۲۵ میلیون خدمت ثبتی در دفاتر رسمی

در ادامه این نشست، در پاسخ به پرسشی درباره میزان خدمات ارائه‌شده در دفاتر اسناد رسمی، تخلفات و تأثیر هوش مصنوعی و الکترونیکی‌شدن خدمات بر تنظیم قراردادها و اسناد، خندانی اظهار کرد: در سال گذشته بیش از ۲۵ میلیون خدمت ثبتی در دفاتر اسناد رسمی ارائه شده است.

وی افزود: این خدمات شامل تنظیم اسناد، ثبت امضا و امور مختلف ثبتی و قراردادی بوده است.

حرکت دفاتر اسناد رسمی از الکترونیکی‌شدن به هوشمندسازی

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به روند الکترونیکی‌شدن خدمات گفت: دفاتر اسناد رسمی از جمله مجموعه‌هایی بودند که از گذشته فعالیت‌های سنتی داشتند، اما از سال ۱۳۹۲ خدمات دفاتر به‌صورت الکترونیکی آغاز شد و این روند به‌تدریج توسعه پیدا کرد.

خندانی ادامه داد: امروز تقریباً مرحله الکترونیکی‌شدن خدمات را پشت سر گذاشته‌ایم و در حال حرکت به سمت هوشمندسازی هستیم.

وی با اشاره به همکاری کانون سردفتران و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: در این حوزه، کانون و سازمان ثبت همکاری‌های بسیار نزدیکی با یکدیگر داشته‌اند و زیرساخت‌ها و برنامه‌های نرم‌افزاری مناسبی ایجاد و ارائه شده است.

خندانی گفت: از سال ۱۳۹۹ تاکنون، این روند به‌طور مستمر در حال گسترش بوده و هیچ دوره‌ای را نداشته‌ایم که در آن با رکود و سکون مواجه باشیم. متناسب با شرایط، نوع خدمات و بسترهای الکترونیکی، این خدمات هر روز و هر ماه توسعه پیدا کرده‌اند.

وی افزود: کانون سردفتران، سازمان ثبت و در برخی موارد قوه قضاییه، اقدامات مشترکی در این زمینه انجام داده‌اند و این روند همچنان ادامه دارد.

 امنیت؛ شرط اصلی الکترونیکی‌شدن خدمات

خندانی با تأکید بر ضرورت توجه به الزامات امنیتی در ارائه خدمات الکترونیکی گفت: الکترونیکی‌شدن خدمات، الزامات امنیتی خاص خود را دارد و زمانی که خدمات در بستر الکترونیکی ارائه می‌شوند، باید این الزامات به‌طور جدی مورد توجه قرار گیرند تا مردم در نقل‌وانتقالات خود با مشکل مواجه نشوند.

وی افزود: ایمنی در نقل‌وانتقالات بسیار مهم است و خوشبختانه در تمامی اقداماتی که در این حوزه انجام شده، مسائل امنیتی نیز مورد توجه قرار گرفته است.

 سه مسیر برای تنظیم قراردادها در قانون الزام

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در ادامه درباره نحوه تنظیم اسناد و قراردادها پس از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول توضیح داد: در این قانون، مردم برای تنظیم معاملات در سه محور امکان اقدام دارند.

خندانی گفت: مسیر نخست، مراجعه مستقیم به دفتر اسناد رسمی است. افراد می‌توانند برای تنظیم قولنامه، قرارداد یا هر اقدام دیگری که قصد انجام آن را دارند، مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و ظرفیت لازم نیز در دفاتر وجود دارد.

وی افزود: تنظیم قولنامه پیش از این نیز در دفاتر اسناد رسمی امکان‌پذیر بود، اما به دلیل شرایط موجود و نبود فرهنگ لازم، استقبال چندانی از آن نمی‌شد. اکنون در ماده ۲ قانون، صراحتاً این امکان برای مردم پیش‌بینی شده است.

خندانی درباره مسیر دوم گفت: مسیر دوم، مراجعه به مشاوران املاک است که پیش از این نیز وجود داشت، اما اکنون در قالب سامانه جدید انجام می‌شود. در گذشته مشاور املاک، قولنامه را به‌صورت کاغذی و در چند نسخه تنظیم می‌کرد و پس از طی مراحل قراردادی، افراد برای انتقال سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کردند.

وی ادامه داد: اکنون همین فرآیند در بستر سامانه انجام می‌شود، اما قالب‌ها تغییر کرده است. اقدامات اولیه توسط مشاور املاک انجام می‌شود و پیش‌نویس قرارداد برای ادامه فرآیند و تنظیم سند به دفتر اسناد رسمی ارسال خواهد شد.

 قراردادهای یکسان، سند رسمی محسوب نمی‌شوند

خندانی درباره مسیر سوم و قراردادهای یکسان نیز گفت: مسیر سوم در تبصره ۲ ماده ۳ قانون پیش‌بینی شده است. در این بخش، سکوهایی باید ایجاد شوند و افراد می‌توانند از طریق این سکوها نسبت به تنظیم قرارداد اقدام کنند.

وی با اشاره به برخی برداشت‌ها درباره اعتبار قراردادهای یکسان تصریح کرد: این برداشت که به محض انعقاد قرارداد یکسان و ثبت آن در سامانه، قرارداد به سند رسمی تبدیل می‌شود و انتقال مالکیت نیز همان لحظه صورت می‌گیرد، با قانون و آیین‌نامه سازگار نیست.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: برای مثال، ممکن است فردی ملکی را به مبلغ ۱۰ میلیارد تومان خریداری کند و پرداخت مبلغ و سایر تعهدات در چند مرحله انجام شود؛ از جمله زمان تحویل، تخلیه و پرداخت بخش‌های مختلف ثمن معامله.

وی افزود: اگر صرف انعقاد قرارداد یکسان به معنای انتقال مالکیت باشد، ممکن است فروشنده تنها بخشی از مبلغ را دریافت کرده باشد، اما انتقال انجام شده تلقی شود و در صورت عدم پرداخت باقی مبلغ، فروشنده مجبور باشد برای دریافت مطالبات خود به دادگاه مراجعه کند. چنین وضعیتی نه با قانون سازگار است و نه با فرهنگ حقوقی و معاملاتی جامعه.

خندانی با اشاره به اصلاح این موضوع گفت: بر اساس آیین‌نامه، اگر قرارداد یکسان تنظیم شود، باید برای ادامه فرآیند به دفتر اسناد رسمی ارسال شود. سردفتر تمامی فرآیندهایی را که در مرحله قرارداد یکسان انجام شده، کنترل می‌کند و در صورت تأیید، مراحل انتقال انجام خواهد شد.

وی تأکید کرد: اگر الزامات قانونی رعایت نشده باشد، باید اقدامات لازم انجام شود و در نهایت قرارداد پس از طی فرآیندهای قانونی به سند رسمی تبدیل شود.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران تصریح کرد: بنابراین، قرارداد یکسان را نمی‌توان به‌خودی‌خود سند رسمی تلقی کرد. ممکن است توافقی میان افراد از نظر حقوق مدنی وجود داشته باشد، اما برای اینکه این قرارداد در چارچوب قانون و آیین‌نامه به سند رسمی تبدیل شود، باید تمامی شرایط و ضوابط تعریف‌شده رعایت و از سوی مراجع مربوط اجرا و عملیاتی شود.

هوش مصنوعی جایگزین انسان در تنظیم اسناد نمی‌شود

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران درباره کاربرد هوش مصنوعی در دفاتر اسناد رسمی اظهار کرد: ما معتقدیم هوش مصنوعی می‌تواند در مباحث مربوط به شکل تنظیم اسناد مورد استفاده قرار گیرد و در این زمینه نیز کاربردهای مؤثری خواهد داشت.

وی افزود: برای مثال، ممکن است هنگام تنظیم قرارداد اجاره، موضوعی مانند مدت اجاره از قلم بیفتد؛ در چنین شرایطی سامانه‌های الکترونیکی می‌توانند از ثبت و تنظیم سند ناقص جلوگیری کنند. در سامانه ثبت الکترونیک نیز کنترل‌های متعددی وجود دارد که از بروز تخلفات جلوگیری می‌کند.

خندانی ادامه داد: هوش مصنوعی در حال حاضر می‌تواند در این حوزه مورد استفاده قرار گیرد و نقش مؤثری در پیشگیری از تخلفات داشته باشد، اما در مباحث ماهیتی، به نظر می‌رسد هوش مصنوعی دست‌کم در شرایط فعلی هنوز به نقطه‌ای نرسیده که بتواند جایگزین انسان در تنظیم سند و قرارداد شود.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به اهمیت اسناد گفت: در حوزه تنظیم اسناد، همه اسناد از اهمیت برخوردارند و نمی‌توان صرفاً برخی اسناد را مهم دانست. با این حال، در برخی حوزه‌ها می‌توان از ظرفیت هوش مصنوعی استفاده کرد و سازمان ثبت نیز ارائه خدمات غیرحضوری را توسعه داده است.

 تخلفات در دفاتر اسناد رسمی بسیار محدود است

خندانی در پاسخ به پرسشی درباره میزان شکایت مردم و تخلفات در دفاتر اسناد رسمی گفت: در دفاتر اسناد رسمی نیز مانند هر مجموعه دیگری ممکن است تخلف وجود داشته باشد، اما به دور از هرگونه تعصب و با نگاه حرفه‌ای، معتقدم کمترین میزان تخلفات در حوزه دفاتر اسناد رسمی وجود دارد.

وی افزود: قوانین مشخص و شفافی برای تنظیم اسناد وجود دارد که رعایت آنها برای دفاتر الزامی است. از سوی دیگر، سامانه‌های ثبت الکترونیک نیز بخش قابل توجهی از تخلفات را کنترل می‌کنند.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران گفت: عمده تخلفاتی که اتفاق می‌افتد نیز بیشتر در مسائل شکلی است و میزان آن در مقایسه با حجم خدمات ارائه‌شده، بسیار محدود است.

وی ادامه داد: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز بازرسی‌های گسترده‌ای انجام می‌دهد و سالانه صدها مورد بازرسی صورت می‌گیرد. بخشی از مراجعات و شکایات نیز پس از بررسی، منجر به احراز تخلف می‌شود.

جریمه ۲۰ درصدی برای ادعاهای خلاف واقع

خندانی در پاسخ به پرسشی درباره جریمه ۲۰ درصدی ارزش روز ملک برای افرادی که در سامانه ثبت ادعا، ادعای خلاف واقع مطرح کنند، اظهار کرد: در قانون، امکان ثبت ادعا برای افراد پیش‌بینی شده و این امکان صرفاً به افرادی که سند رسمی دارند یا ندارند، محدود نشده است.

وی افزود: با این حال، قانون برای افرادی که بدون داشتن مدارک و مستندات کافی، صرفاً به شکل غیرواقعی یا بدون پشتوانه اقدام به ثبت ادعا کنند، ضمانت اجرا و جریمه در نظر گرفته است.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: این طرح حدود دو ماه است که عملیاتی شده و برای ارائه آمار دقیق درباره میزان ادعاهای ثبت‌شده و موارد تخلف، باید زمان بیشتری بگذرد تا پرونده‌ها بررسی و نتایج مشخص شود.

وی تأکید کرد: افرادی که قصد ثبت ادعا دارند، نباید صرفاً به دلیل وجود این امکان قانونی، بدون توجه به مستندات اقدام کنند. افراد باید مدارک و مستندات متقن و قابل اتکایی برای ادعای خود داشته باشند و سپس نسبت به ثبت آن اقدام کنند؛ در غیر این صورت ممکن است با چالش‌های قانونی مواجه شوند.

خندانی درباره میزان جریمه نیز گفت: در صورت احراز ادعای خلاف واقع، جریمه متناسب با ارزش ملک و میزان ارزش ارزیابی‌شده آن تعیین خواهد شد و فرد متخلف با ضمانت اجرای پیش‌بینی‌شده در قانون مواجه می‌شود.