اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه‌ای اعلام کرد که رسیدگی و صدور رأی در خصوص تعدیل اجاره‌بها در صلاحیت دادگاه صلح و قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است. این اداره همچنین تاکید کرده که تعیین درصدی از قیمت ملک در مقام تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت غیر قانونی است.

متن سوال مربوطه که در زمینه «تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت» طرح شده و پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شرح زیر است:

همان‌گونه که مستحضرید حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که قانون‌گذار وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ برای مستأجر با توجه به مدتی که ملک در اجاره وی است و با لحاظ نوع فعالیت و همچنین میزان رونقی که به محل کسب و پیشه داده است، در نظر گرفته است. همچنین به موجب ماده ۴ قانون یادشده در صورت درخواست تعدیل اجاره‌بها و وجود شرایط قانونی، دادگاه اجاره‌بها را به قیمت عادله روز از طریق کارشناسی تعیین می‌کند. با توجه به توضیحات پیش‌گفته خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:

۱- با توجه به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تعیین اجاره‌بها در قرارداد‌های مشمول این قانون بر چه مبنایی است؟ توضیح آنکه، وفق ماده ۴ قانون یادشده در صورت درخواست تعدیل اجاره‌بها و وجود شرایط دادگاه باید اجاره را به قیمت عادله روز از طریق کارشناس تعیین کند؛ در حالی که در عمل کارشناسان مبلغ بسیار ناچیزی تعیین می‌کنند و رویه قضایی نیز بر همین مبنا استوار است. آیا این رویه، درست و مطابق قانون است؟ آیا حکم مربوط به تعدیل اجاره‌بها با توجه به مقررات ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ قطعی است و یا آنکه با تصویب قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۵۶ قابل اعتراض است؟ ۲- کارشناس در تعیین مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت چه معیار‌هایی را باید در نظر بگیرد؟ توضیح آنکه، کارشناسان در تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت درصد مشخصی از قیمت ملک را به عنوان این حق در نظر می‌گیرند و مدت زمان فعالیت مستأجر، نوع فعالیت و میزان موفقیت مستأجر در رونق محل مورد اجاره را در نظر نمی‌گیرند و برای مستأجرینی که در فعالیت خود و رونق محل کسب ضعیف و یا قوی بوده‌اند، درصد مشخصی از قیمت ملک را به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در نظر می‌گیرند. آیا این رویه، درست و مطابق قانون است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

اولاً، با عنایت به ماده ۴ اصلاحی (۱۳۵۸) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز و با توجه به ترقی یا تنزل هزینه زندگی تعیین می‌کند.

ثانیاً، به موجب بند ۴ ماده ۱۲ قانون شورا‌های حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، رسیدگی و صدور رأی در خصوص تعدیل اجاره‌بها در صلاحیت دادگاه صلح است که مطابق بند «پ» تبصره ۵ این ماده، رأی صادره راجع به تعدیل اجاره‌بها، قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.

۲- با عنایت به عدم تصویب آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و فقدان معیار قانونی دقیقی پیرامون تشخیص و تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت و با لحاظ معیار‌های مذکور در ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ و رویه عملی کارشناسان رسمی دادگستری، در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی، مواردی، چون طول مدت اشتغال مستأجر به کسب یا پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروف نمودن محل اجاره مؤثر واقع شده، میزان مشتریان دائم که ناشی از فعالیت مثبت و حسن عمل و مدیریت و ابتکار مستأجر است و نوع کسب یا پیشه یا تجارت، نوع بنا، کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن و مخارجی که مستأجر در آماده کردن محل؛ از جمله از حیث قفسه‌بندی و تزئینات داخلی متحمل شده است، ملاک محاسـبه قرار می‌گیـرد. در هر صورت برخلاف آنـچه در فرض استعلام آمده است، تعیین درصدی از قیمت ملک در مقام تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت فاقد وجاهت قانونی است.